Para saber cómo actuar una vez se reactive la actividad y se supere esa situación actual de la crisis del Covid-19, es imprescindible entender de dónde venimos, dónde estamos y hacia dónde nos dirigimos. En este artículo os damos una serie de consejos para vender una vivienda tras la crisis del Covid-19.
Índice
1.- DE DÓNDE VENIMOS
Venimos de otra crisis, la del 2008 la cual tuvo un carácter estructural.
Comenzó en 2002 en EEUU causada por el crecimiento de los créditos, y fue el origen de las denominadas Hipotecas Subprime.
Sus efectos son de sobra conocidos. Los particulares se convirtieron en especuladores. Se produjo la famosa burbuja inmobiliaria siendo el efecto bola de nieve cada vez más grande. El crecimiento de las subprime en una economía globalizada como la actual, dio lugar al empaquetamiento de las mismas y a la comercialización de nuevos productos financieros que se eran como garantía de transacciones por todas las entidades bancarias del mundo. El resto es historia…
La superación de dicha crisis ha costado muchos años. En concreto en España la recuperación del sector inmobiliario se hace oficial en torno al segundo semestre del año 2014 y primer semestre del año 2015.
El aumento de oferta financiera para la compra de vivienda y el crecimiento del empleo anima a muchas personas a volver a invertir en el ladrillo.
En 2015 la inversión en vivienda se consolida. El rendimiento bruto de las viviendas destinadas a alquiler registra el mejor año desde el boom inmobiliario. Los expertos confirman que el mercado residencial se estabiliza.
En 2016 el incremento en la compraventa de viviendas en tasa interanual se cifra entre un 10% y un 12%. Se supera por primera vez la cifra de 400.000 viviendas vendidas, aunque es importante remarcar que el grueso de operaciones son compraventas de segunda mano.
Durante 2016 y 2017 la demanda residencial creció como consecuencia de los bajos costes de financiación y el gran atractivo de la vivienda como inversión.
En 2018, aun siendo un año bueno para el sector, empiezan a conocerse ciertos datos. Tanto las inmobiliarias como los distintos portales detectan un descenso en las operaciones de compraventa en detrimento de las operaciones de alquiler.
El 2019 fue un año extraño en el que parte del sector ha querido creer que nada había cambiado, y otra parte anunciaba un cierto estancamiento o corrección, tendiendo a una fase de estabilización tanto en precios como en operaciones.
La situación política en España, la incertidumbre, la nueva ley hipotecaría hacen que nos encontremos en un nuevo escenario. Ahora los estudios de solvencia financiera son más exhaustivos por lo que parte de la población encuentra muchas dificultades para obtener financiación.
Ante esa dificultad de acceso a la vivienda, primero por precio y segundo por financiación, se consolida y confirma el boom del alquiler no solo en las grandes ciudades, sino también en los barrios periféricos.
Tras el cierre del año 2019 llegan los resultados definitivos:
La venta de viviendas cae un 3,3%, después de llevar más de 5 años subiendo.
El descenso se produce sobre todo en segunda mano. Unos hablan de moderación otros de cambio de ciclo.
2.- SITUACIÓN ACTUAL ¿Qué estaba pasando en 2020?
Sinceramente, es imposible saber con certeza cómo terminará el año. Lo que sí sabemos era lo que opinaban los expertos y nosotros a su comienzo.
Los expertos afirmaban que en 2020 las claves serían:
- Comienzo de las caídas de precios.
- Se superarían las 500.000 operaciones.
- Incertidumbre y contención de los precios.
- Ralentización de operaciones.
En Inmoversión ya redactamos un artículo a finales de 2019 sobre el mercado inmobiliario en 2020:
Por un lado, confirmábamos la situación en 2019:
- Un año marcado por la nueva ley hipotecaria.
- Ralentización del crecimiento.
En cuanto al 2020, en nuestra opinión las tendencias iban a ser:
- Moderación del precio de la vivienda
- Desigualdad de desarrollo del sector por regiones.
- Moderación del alquiler.
Sin embargo, como lamentablemente todos sabemos en febrero y marzo hemos sufrido la mayor crisis sanitaria de los últimos años y todo ha quedado paralizado.
Ahora lo prioritario es resolver la CRISIS SANITARIA. Para la Organización Mundial de la Salud, el COVID19 se ha convertido en una pandemia mundial con consecuencias profundas y sin precedentes para la salud y el bienestar social y económico.
3.- ¿QUÉ FUTURO NOS ESPERA?
La crisis sanitaria del COVID-19, aparentemente no será estructural sino coyuntural.
¿Qué significa esto? ¿Cuál será el impacto real de la crisis del coronavirus?
Algunos expertos pronostican un desplome inicial de ventas y un consiguiente ajuste/corrección de precios a la baja.
¿Es lo mismo valor qué precio? Este matiz es muy importante si consideramos que la crisis es coyuntural.
En principio, la vivienda no ha perdido valor, pero teniendo en cuenta que la oferta se va a contraer durante meses, el precio sufrirá una fuerte tensión a la baja. Eso hay que tenerlo claro.
CONSECUENCIAS ECONÓMICAS DEL COVID19
Una vez se supere la primera etapa de confinamiento y se levante el estado de alarma, será el momento de confirmar las consecuencias reales de dicha crisis sobre todo en los 3 primeros meses.
Habrá que valorar la pérdida real de empleo, el seguimiento de los ERTES por fuerza mayor y de los ERTES por causas económicas y productivas que pueden durar entre 6 y 12 meses.
Será clave el número de empresas cierren definitivamente y de aquellas otras que frenen por completo sus planes de negocio y de desarrollo para este año e incluso el que viene.
Debemos tener claro que las medidas que ha tomado el Gobierno afectan al empleo, la actividad empresarial, la deuda pública y el déficit.
A corto plazo la situación será muy negativa. Hay expertos pronostican que un efecto V, es decir una bajada y subida muy brusca otros, sin embargo, prevén un efecto U, lo que supone que tras la bajada brusca, habrá un periodo de estancamiento que podría durar lo que queda de año e incluso el primer semestre del año 2021, para iniciar una moderada recuperación a partir del 2º semestre del año 2021.
CONSECUENCIAS SOCIALES
Lamentablemente a nivel social lo que más impacto tendrá es la incertidumbre del MERCADO LABORAL, la existencia de ERTES que se prolonguen en el tiempo y un ascenso de la tasa del desempleo.
Hay sectores que no recuperarán el negocio perdido por la crisis. La TASA DE PARO seguirá en aumento durante meses, por lo que urgen la adopción de medidas sociales a nivel de economía doméstica, ayudas a la vivienda, colegios, etc. Es el momento de decidir en materia de vivienda el camino a seguir.
CONSECUENCIAS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
Si algo tenemos claro en Inmoversion es que es MOMENTO DE TOMAR DECISIONES, pero sin precipitarse. Hay que valorar las distintas posibilidades y optar por la mejor posible.
Curiosamente, muchas inmobiliarias siguen ofreciendo sus servicios como si no hubiese pasado nada.
Para nosotros se ha producido un cambio radical, e incluso podríamos hablar de un cambio de ciclo. Ante esto ¿qué hacer?
¿Qué están contando la mayoría de las inmobiliarias?
1.- No pasa nada, nos hemos adaptado, ahora somos digitales, y podemos ofrecer el mismo servicio.
2.- Algunas reconocen que es un momento “complicado” y aconsejan contar con “profesionales expertos”.
3.-Todos tienen cartera de clientes propia, las ventas siguen…
4.-Debe ajustarse el precio de venta. Dan por hecho que debe bajarse entre un 10% y un 15%, como mínimo.
¿Cómo vemos nosotros la situación y el momento?
Nosotros somos diferentes. Hemos vivido la crisis del 2008 y, precisamente ver los excesos y falta de profesionalidad del sector tradicional, es lo que nos llevó a cambiar nuestro modelo de negocio y convertirnos en una INMOBILIARIA ONLINE y trabajar SIN COMISIONES y SIN EXCLUSIVAS.
En momentos de CRISIS, quien tiene que vender, lo hace porque no tiene otra alternativa.
No es de recibo que quien más gane con la venta de una vivienda sea la INMOBILIARIA.
Lamentablemente esto es lo que ocurría tras la crisis de 2008. Propietarios que se veían obligados a realizar grandes rebajas mientras las inmobiliarias se mostraban inflexibles y no bajaban sus honorarios aún a riesgo de perder la operación. En muchas ocasiones honorarios superiores en conjunto a un 10% de la operación.
Nosotros somos de los que pensamos que siempre hay que ofrecer opciones:
¿Tiene urgencia el cliente por vender su vivienda? ¿Podría esperar?
¿Ha barajado el cliente otras opciones?
¿El cliente tiene margen para poder realizar un ajuste en el precio?
¿Es ahora el mejor momento para vender?
¿Mandan las inmobiliarias o el mercado?
Como puedes comprobar la decisión de vender y en qué condiciones dependerá de muchas preguntas y respuestas, de muchas variables y sobre todo del análisis que día a día se realizan del mercado y su tendencia.
A la hora de la verdad es el mercado el que manda. Habrá que estar atento a distintas variables. Analizar cómo reacciona tanto la oferta y la demanda a lo largo de los meses, como la oferta hipotecaria.
Es cierto que, a corto plazo, la demanda frenará, pero no por completo, de forma que habrá que analizar vivienda por vivienda y elegir la mejor opción posible en virtud de los intereses del cliente.
En términos generales el sector pronostica varios escenarios, en nuestra opinión que se cumpla uno u otro, dependerá del vendedor y de su necesidad de realizar la venta. Las estimaciones hablan de un descenso en precio estimado en torno al 8%-12% y una caída de transacciones entre un 15% -20%.
4.- CONCLUSIONES:
1.- Valora la necesidad de vender en este momento.
2.- Realiza una valoración de la vivienda para confirmar el precio de venta.
3.- En tiempos de incertidumbre NO firmes EXCLUSIVAS que limiten tu margen de maniobra.
4.- Antes de firmar con una inmobiliaria confirma:
4.1.- Cómo trabajan
4.2.- Qué cobran al vendedor
4.3.- Qué cobran al comprador
5.- Confía en una inmobiliaria online. Ahora más que nunca, estamos para ayudarte y conseguir que ahorres miles de euros en comisiones.
