Cuando decides poner tu propiedad en el mercado, es habitual que surjan dudas sobre los límites legales del precio. En inmoversion recibimos a menudo consultas de propietarios que, por diversas razones, se plantean vender por debajo del valor de referencia catastral. Esta situación, aunque legalmente posible, activa una serie de mecanismos administrativos que debes conocer para proteger tu patrimonio.
La normativa fiscal en Madrid y en el resto de España ha evolucionado de forma significativa en los últimos años. Hacienda no solo vigila que el precio sea real, sino que utiliza indicadores específicos para calcular los impuestos.
Entender las implicaciones de esta decisión es vital para evitar recargos o sanciones que podrían anular el beneficio de tu venta.
Índice
Diferencias entre valor catastral, de mercado y de referencia
Para moverte con seguridad en el sector inmobiliario, primero debemos distinguir entre los tres valores que conviven en relación a un inmueble.
El valor catastral es una valoración administrativa objetiva que Hacienda asigna a tu inmueble. Este dato se utiliza principalmente para el cálculo del IBI y otros tributos municipales.
Sin embargo, desde 2022, el indicador que realmente marca la pauta fiscal en las compraventas es el Valor de Referencia Catastral. A diferencia del valor catastral tradicional, este nuevo índice pretende acercarse al precio de mercado. Es fundamental que no los confundas, ya que Hacienda lo utiliza como base imponible mínima para los impuestos. Actúa como valor mínimo legal por el que se debe tributar al comprar, heredar o recibir una donación, con independencia del precio de venta real. Si el precio de venta es superior al valor de referencia los impuestos se liquidan por dicho valor. Si el valor de venta de la vivienda es inferior entonces opera el valor de referencia.
El valor de mercado es, sencillamente, lo que un comprador está dispuesto a pagar en un momento dado.
En inmoversion observamos que, en ocasiones, este precio puede situarse por debajo de los valores administrativos. Esto ocurre especialmente en inmuebles que necesitan una reforma integral o que se encuentran en zonas con poca rotación.
Es importante estar bien asesorado y que en relación con el precio de mercado que decidas fijar para la venta de la vivienda conozcas el valor de referencia.
Constancia expresa del valor de referencia en la escritura de transmisión
No obstante debes saber que en notaría, en toda escritura relativa a la transmisión de un inmueble, siempre existirá un apartado de declaración fiscal donde, aparte de manifestar las partes a que impuestos están sujetos las transmisión de la vivienda, el notario advertirá a las partes que —conforme lo dispuesto en el artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, en su redacción dada por la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal— el valor considerado para servir de base imponible en la modalidad de transmisiones patrimoniales será el establecido como valor de referencia, salvo que el valor declarado o precio pactado sea mayor.
A tales efectos la notaría manifestará que ha obtenido a través de la oficina virtual del catastro el certificado catastral de valor de referencia del inmueble, y de cuyo contenido los comparecientes manifiestan quedar enterados.
Como podemos comprobar con este tipo de estipulaciones queda acreditado que las partes tienen conocimiento del valor de referencia con antelación a la firma de la compraventa.
De una manera u otra este tipo de estipulaciones siempre constan en la escritura que las partes firman.
Consecuencias fiscales de una venta a precio reducido
Si decides escriturar tu vivienda por un importe inferior al valor de referencia, la administración sospechará de inmediato.
La principal consecuencia es la recepción de una liquidación complementaria.
Hacienda reclamará al comprador la diferencia del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) basándose en su propia valoración, no en el precio pactado.
Para ti, como vendedor, también existen repercusiones en el IRPF.
Si Hacienda eleva el valor de la venta, tu ganancia patrimonial aumentará de forma automática en sus registros.
Esto se traduce en una mayor cuota a pagar en tu próxima declaración de la renta.
No importa que no hayas recibido ese dinero; de cara a Hacienda, la operación debe tributar por el valor administrativo.
Además, existe el riesgo de que la administración inicie una inspección fiscal para comprobar si ha existido el pago de dinero en «b».
Este proceso es tedioso y exige una transparencia absoluta. Nosotros siempre recomendamos que, si el precio es bajo por el mal estado de la finca, se documente todo detalladamente.
Cómo justificar un precio de venta inferior ante Hacienda
Vender por debajo del valor de referencia catastral no es ilegal, siempre que el precio declarado sea el que realmente se ha pagado.
Si tu vivienda tiene defectos estructurales o una ubicación deficiente que justifica la rebaja, debes preparar tu defensa.
La herramienta más sólida es solicitar una tasación pericial contradictoria realizada por un profesional homologado.
Te aconsejamos realizar un reportaje fotográfico exhaustivo del estado del inmueble antes de la venta.
Estas imágenes sirven como prueba visual de por qué el valor de mercado es inferior al administrativo.
Adjuntar presupuestos de reformas necesarias también ayuda a dar coherencia a la rebaja del precio ante una posible reclamación de la Comunidad de Madrid.
Las sanciones por no declarar correctamente pueden llegar a ser muy severas.
Si Hacienda demuestra que hubo intención de evadir impuestos, las multas oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada.
Por ello, la estrategia más inteligente es declarar siempre la realidad y, en caso de discrepancia con el catastro, impugnar el valor de referencia con pruebas sólidas.
Preguntas frecuentes sobre vender por debajo del valor de referencia catastral
Puedes obtenerlo de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo tu referencia catastral. Es un trámite digital sencillo que te permite conocer de antemano el valor mínimo por el que Hacienda espera que tributes en la operación.
Sí, ya que la plusvalía se calcula sobre el valor del terreno. Si vendes con pérdidas reales demostrables, puedes quedar exento de este impuesto. Es imprescindible comparar el valor de adquisición y el de transmisión para justificar que no ha habido incremento patrimonial.
Es una práctica común para evitar líos con Hacienda. El comprador paga el precio de mercado acordado, pero liquida el ITP por el valor de referencia superior. De este modo, se evitan las liquidaciones complementarias, aunque supone un mayor desembolso inicial para quien compra.
Los bancos suelen tasar la vivienda para conceder el préstamo. Si existe una disparidad enorme entre el precio de venta y la tasación, pueden surgir problemas de financiación. La entidad suele prestar el 80% del valor menor entre el precio de compra y la tasación.
La administración dispone de cuatro años para revisar la operación y emitir una liquidación complementaria. Este plazo empieza a contar desde que finaliza el periodo de presentación del impuesto correspondiente. Es vital guardar toda la documentación justificativa durante este tiempo.
Protege tu operación con asesoramiento experto
La venta de un inmueble conlleva responsabilidades que van mucho más allá de la firma ante notario. Realizar un movimiento sin tener en cuenta las consecuencias de vender por debajo del valor de referencia catastral puede convertir una buena oportunidad en un problema legal.
En inmoversion estamos convencidos de que la información veraz es la mejor herramienta para el propietario moderno.
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