Cuando una vivienda pertenece a varias personas, venderla suele ser una decisión que debe tomarse de forma conjunta. Sin embargo, no siempre existe acuerdo entre todos los copropietarios. Es una situación mucho más habitual de lo que parece y suele darse tras una herencia, un divorcio, una separación o simplemente cuando una inversión compartida deja de tener sentido para una de las partes.

Si te encuentras en este escenario, probablemente te estés preguntando si es posible vender una vivienda cuando uno de los propietarios no quiere hacerlo. La respuesta corta es que sí existen alternativas, aunque dependerán de las circunstancias concretas de cada caso y de la voluntad de los copropietarios para alcanzar un acuerdo.

En este artículo te explicamos qué opciones existen, qué dice la legislación y cómo afrontar esta situación para evitar conflictos innecesarios y proteger el valor de la vivienda.

¿Qué ocurre cuando una vivienda tiene varios propietarios?

La copropiedad implica que dos o más personas comparten la titularidad de un inmueble. Cada una posee un porcentaje de la propiedad, que puede ser igual o diferente, pero ninguna puede disponer libremente de la totalidad del inmueble sin tener en cuenta a los demás.

Esta situación es muy habitual en casos como:

• Viviendas heredadas entre varios hermanos.
• Matrimonios o parejas que compraron conjuntamente una vivienda.
• Inversiones inmobiliarias compartidas.
• Donaciones con varios beneficiarios.

Mientras exista acuerdo, la gestión de la vivienda suele ser sencilla. El problema aparece cuando uno de los copropietarios desea vender y el resto no comparte esa decisión.

¿Puede un propietario vender toda la vivienda sin el consentimiento del resto?

No.

Ningún copropietario puede vender por sí solo la totalidad de una vivienda si existen otros titulares.

Para transmitir el pleno dominio del inmueble será necesario que todos los propietarios estén de acuerdo y firmen la escritura de compraventa.

Lo que sí puede hacer cada copropietario es vender su parte indivisa, es decir, el porcentaje que le pertenece sobre la vivienda.

Sin embargo, esta opción no suele ser la más recomendable porque resulta mucho menos atractiva para los compradores y normalmente supone vender por un importe inferior al valor proporcional del inmueble.

¿Qué opciones existen cuando uno de los propietarios no quiere vender?

Aunque la falta de acuerdo pueda parecer un obstáculo insalvable, existen diferentes alternativas que conviene analizar antes de llegar a un conflicto judicial.

Intentar alcanzar un acuerdo

Siempre es la primera opción.

Muchas veces el desacuerdo no reside en la voluntad de vender, sino en aspectos como:

• El precio solicitado.
• El momento de la venta.
• El reparto del dinero.
• Las expectativas económicas de cada propietario.

Una valoración profesional realizada por un tercero independiente suele ayudar a objetivar la situación y facilita la negociación.

Comprar la parte del otro propietario

Si uno de los copropietarios desea conservar la vivienda, puede adquirir la participación del resto.

De esta forma se evita acudir al mercado y se simplifica considerablemente la operación.

Es una solución especialmente frecuente entre hermanos o exparejas.

Vender la participación indivisa

Cada propietario puede vender únicamente el porcentaje que le corresponde.

No obstante, este tipo de operaciones suele atraer principalmente a inversores especializados y el precio obtenido acostumbra a ser inferior al que se conseguiría vendiendo el inmueble completo.

Por ello, suele considerarse una solución cuando no es posible alcanzar ningún acuerdo.

Solicitar la división de la cosa común

Cuando no existe entendimiento entre los propietarios, la legislación española reconoce el derecho de cualquier copropietario a solicitar la división de la cosa común.

Si la vivienda no puede dividirse físicamente —como ocurre en la mayoría de los pisos— el procedimiento puede terminar con la venta del inmueble y el reparto del importe obtenido entre todos los propietarios según su porcentaje de participación.

Se trata de una medida que conviene valorar únicamente cuando se han agotado las vías de negociación, ya que puede prolongar los plazos y generar costes adicionales.

¿Qué ocurre si la vivienda procede de una herencia?

Es una de las situaciones más habituales.

Varios hermanos heredan una vivienda y no todos desean hacer lo mismo con ella.

Algunos quieren vender para obtener liquidez, mientras que otros prefieren conservarla, alquilarla o incluso utilizarla como segunda residencia.

En estos casos resulta especialmente importante intentar alcanzar un acuerdo antes de iniciar cualquier procedimiento judicial.

Una buena planificación puede evitar conflictos familiares que, en ocasiones, terminan prolongándose durante años.

¿Cómo influye el régimen matrimonial?

Cuando la vivienda constituye la vivienda habitual del matrimonio o pertenece a un matrimonio en régimen de gananciales, pueden existir limitaciones adicionales para su venta.

Dependiendo de cada situación será necesario el consentimiento del otro cónyuge o el cumplimiento de determinados requisitos legales.

Si quieres profundizar en esta cuestión, te recomendamos leer nuestro artículo sobre quién puede vender la vivienda habitual o la vivienda conyugal.

Errores frecuentes cuando existen varios propietarios

Uno de los errores más habituales consiste en dejar pasar el tiempo esperando que el problema se resuelva solo.

Mientras tanto, la vivienda sigue generando gastos:

• Comunidad de propietarios.
• IBI.
• Seguros.
• Mantenimiento.
• Posibles reparaciones.

Otro error frecuente es fijar posiciones inflexibles sin conocer el valor real del inmueble.

Una valoración objetiva suele facilitar el diálogo y evita discusiones basadas en percepciones personales.

También conviene evitar buscar compradores antes de que exista un acuerdo mínimo entre los propietarios. De lo contrario, pueden perderse oportunidades de venta y transmitir inseguridad a los posibles interesados.

¿Por qué contar con una inmobiliaria especializada?

Cuando intervienen varios propietarios, la venta deja de ser únicamente una operación inmobiliaria para convertirse también en un proceso de mediación.

Una inmobiliaria especializada puede ayudar a:

• Realizar una valoración independiente.
• Coordinar las decisiones entre los propietarios.
• Preparar toda la documentación necesaria.
• Diseñar una estrategia de venta consensuada.
• Negociar con compradores de forma profesional.
• Reducir los tiempos de comercialización.

En Inmoversion trabajamos habitualmente con viviendas pertenecientes a varios propietarios, ayudando a encontrar soluciones que permitan desbloquear situaciones complejas y alcanzar acuerdos beneficiosos para todas las partes.

Si necesitas asesoramiento para vender una vivienda compartida, puedes conocer nuestro servicio para vender tu casa en Madrid:

Vender no es imposible

La clave está en analizar cada situación de forma individual, conocer las alternativas legales disponibles e intentar alcanzar acuerdos antes de recurrir a procedimientos más complejos.

En muchas ocasiones, una valoración profesional y una estrategia adecuada permiten resolver conflictos que inicialmente parecían insalvables.

Si te encuentras en esta situación y quieres conocer cuál es la mejor opción para tu caso, un asesoramiento especializado puede ayudarte a tomar la decisión más adecuada.