¿Has conseguido comprar la casa de tus sueños? ¿Has firmado el contrato de compraventa privado o contrato de arras? ¡Enhorabuena! Ahora vienen los siguientes pasos y, entre los primeros, están los trámites para escriturarla o contratar suministros. Así que hoy en nuestro blog los analizamos paso a paso.
Índice
Contrato privado de compraventa o contrato de arras de la vivienda
El primer paso es comprobar que el piso se encuentra libre de cargas, como la hipoteca o embargos por impago de deudas, (Hacienda-AEAT, Tesorería General de la Seguridad Social, un Juzgado, etc). Este trámite se solicita en el Registro de Propiedad mediante una nota simple informativa. Esta gestión debe realizarse antes de firmar el contrato privado de compraventa o contrato de arras.
Como ya hemos indicado en numerosas ocasiones, antes de firmar la escritura pública de compraventa de la vivienda, cabe la posibilidad de firmar un documento privado entre el vendedor y el comprador de la nueva casa a fin de que ninguna de las partes se eche atrás y, además, se pueda empezar las gestiones para formalizar la escritura pública.
De este manera, si el comprador decide no comprar el piso una vez pactado, pierde dicha cantidad; en el caso contrario, el vendedor debe devolver duplicada la suma, tal y como establece el Consejo General del Notariado. Este documento (contrato de arras) es recomendable.
En este contrato constan ciertos aspectos como, por ejemplo, las características de la casa, plazo máximo para la firma de la escritura, fecha de entrega del inmueble o si se ha dejado algún tipo de señal, arras, posibilidad de establecer un plazo de precario, etc.
En este contrato privado, además de figurar en una de las cláusulas el precio de la vivienda, debe especificarse la forma de pago del importe restante, así como el resto de las obligaciones de las partes.
Escrituras de la vivienda
La firma de la escritura pública se realiza ante notario para dar fé pública de la compraventa del piso, además de las condiciones establecidas entre ambas partes.
Además del precio, y la entrega de la vivienda es conveniente regular, si procede, como se gestiona la liquidación de cargas existentes previas (por ejemplo la hipoteca que quede pendiente de liquidar del vendedor), o si procede un precario.
Se trata de un documento, que una vez firmado, se deberá presentar en el Registro de Propiedad. En el caso de haber realizado una compra al contado, sin financiación bancaría, suele ser una gestoría de confianza de la propia notaría o inmobiliaria o del comprador, la que se encarga de dichas gestiones. En el caso de existir financiación bancaria, será la gestoría del Banco, la que se encargue de dicha gestión. Dicha gestoría solicitará una provisión de fondos para liquidar los gastos de dichas gestiones.
Una vez se examina los documentos y se revisa la documentación preceptiva y obligatoria, el Notario procede a la firma del documento, junto con la firma de la parte vendedora y compradora. Tanto al vendedor como al comprador ese mismo día se les puede hacer entrega de una COPIA SIMPLE de la escritura de compraventa.
Gastos e impuestos de la compraventa
La compraventa de una vivienda supone una serie de gastos. Por ley una parte corresponde a la parte compradora, otra parte al vendedor, no obstante, de mutuo acuerdo en virtud de la libertad de pacto, se puede establecer a quien corresponde correr con dichos gastos.
• Los gastos de escritura pública de la Notaría, salvo que las partes en el contrato privado de compraventa o contrato de arras hayan pactado otra cosa, corresponden a las partes, según el siguiente detalle: el vendedor debe hacerse cargo de los gastos de otorgamiento de la escritura pública de venta (la matriz) y el comprador corre con los gastos de primera copia de la compraventa y con todos los gastos a la escritura de hipoteca, en su caso.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modelo 600), competencia de la Comunidad autónoma, es a cargo de la parte compradora.
• Los gastos de inscripción de la escritura de compraventa son a cargo de la parte compradora.
• Los gastos de inscripción de la escritura de hipoteca, con la nueva ley hipotecaria (2019) corresponden al banco: los de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En caso de querer el comprador una copia de la escritura deberá abonarla.
• En relación a la cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas previas del vendedor, los gastos corren por su cuenta. Como hemos comentado esta gestión puede encargarse a la gestoría de la parte compradora, quien retendrá del precio de venta el importe pendiente de liquidación junto con una provisión de fondos.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal). Este gasto es por cuenta de la parte vendedora.
• El impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En relación con el pago de este impuesto en relación al año en el que se realiza la venta, debe tenerse en cuenta en primer lugar lo que la ley establece al respecto. Según dicha ley el obligado al pago del impuesto es el sujeto que sea propietario a fecha 1 de enero. No obstante, es conveniente tener en cuenta que según una sentencia del Tribunal Supremo la cuantía del impuesto debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y vendedor, por lo que resulta conveniente establecer en el contrato privado e incluso en la escritura de compraventa cómo se tiene que realizar la liquidación del pago del impuesto.
Ya en casa…
Para poder comenzar a vivir en la nueva propiedad será necesario:
• Dar de alta la luz: hay que contratar una empresa energética para la obtención de suministro. En este sentido, depende de lo que se haya establecido en el contrato previo, puede que sea suficiente con tramitar un cambio de titular.
• Dar de alta el gas natural: por lo general suele ser el sistema más demandado en los hogares por su calidad – precio, aunque se pueden escoger otras instalaciones, como el propano o el butano. En el caso de que se hablase con el anterior propietario es posible que sea suficiente realizar un cambio de titularidad.
• Si los suministros de la vivienda están a nombre del anterior propietario, deberás hacer un cambio de titular. Para ello necesitarás una factura de electricidad y, si hay, gas natural.
• Es un buen momento para modificar la potencia en el caso de que el antiguo propietario no diese de baja los suministros. En caso contrario, antes de contratar cualquier instalación, sería recomendable conocer antes la cantidad que se precisaría, atendiendo a las características de la casa y del uso que se le vayan a otorgar a los espacios de la misma.
