En ocasiones surgen muchas dudas sobre quién debe comparecer en notaria para firmar la venta de una vivienda sobre todo si se trata de la vivienda habitual del vendedor o dicha vivienda es propiedad del matrimonio. Se pueden distinguir dos casos, y te los contamos en este artículo.
Índice
Venta de la vivienda propiedad del matrimonio
Debemos tener claro que constante el matrimonio el régimen económico puede ser el de gananciales que es el aplicable con carácter general, salvo en algunas comunidades autónomas, o bien el régimen de separación de bienes.
En caso de un matrimonio casado en gananciales, hay que distinguir dos supuestos.
La compra de la vivienda, donde bastará con la asistencia de uno de ellos, si se manifiesta que dicha compra es con carácter ganancial.
La venta de la vivienda conyugal, en esta caso sí será preciso la asistencia y firma de ambos cónyuges.
En caso de separación de bienes, si una vivienda es propiedad al 100% de uno solo de los cónyuges (privativo), en principio, salvo la excepción de la vivienda habitual familiar, que veremos a continuación la puede vender sin ser necesario la comparecencia y firma del otro cónyuge.
Dicho esto, hay que tener en cuenta que es posible que ambos cónyuges, en separación de bienes, decidan comprar una vivienda en proindiviso, por ejemplo al 50% ó 30% uno y 70% otro, en estos casos tanto en la compra como en la venta deberán intervenir ambos cónyuges.
Venta de la vivienda habitual. (Vivienda habitual familiar)
Si la vivienda que pretende venderse es la vivienda habitual de la familia existen unos requisitos que deben cumplirse.
Si los vendedores son un matrimonio (en separación de bienes o en gananciales), y los dos van a comparecer en la firma de notaria no hay problema alguno.
Las dudas pueden surgir si alguno de los cónyuges no asiste a la firma. Como hemos visto en el apartado anterior si la vivienda habitual es del matrimonio y este se encuentra en gananciales, es preciso la firma y asistencia de ambos cónyuges, por lo que este supuesto no plantea duda alguna al respecto.
Pero qué ocurre en los casos en los que la vivienda habitual es privativa de uno solo de los cónyuges ¿es preciso que asista el otro cónyuge a la firma de la compraventa en notaría?
De conformidad con los dispuesto en el artículo 1.320 del Código Civil:
“Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso; autorización judicial”.
Como podemos comprobar queda clara la intención del legislador, si la vivienda que se vende es la habitual de la familia del vendedor, es preciso el consentimiento de ambos cónyuges, aunque la vivienda sea propiedad de uno solo de los cónyuges.
“La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.»
El segundo inciso es muy importante, pues garantiza que aunque dicha manifestación sea falsa o errónea, la misma no perjudicará al adquirente de buena fe.
En conclusión, debemos tener claro que cuando vendamos una vivienda perteneciente al matrimonio en gananciales, para la venta es preciso la firma de ambos cónyuges y si lo que se pretende es la venta de la vivienda habitual es preciso contar con el consentimiento de ambos cónyuges.
Una recomendación: al objeto de tener claro este tema, en el contrato de arras debería hacerse constar el estado civil de las partes y exigir que la parte vendedora manifieste si la vivienda objeto de venta es la vivienda habitual a los efectos del artículo 1.320 del Código Civil.
