Las cláusulas techo son parte de esa tan temida letra pequeña en un contrato para formalizar un préstamo hipotecario y, para evitar llevarse algún susto, antes de firmar este tipo de documentos, es importante conocerlas y entenderlas en profundidad. 

En inmoversion somos expertos en la compraventa de vivienda de particular a particular y, por lo tanto, conocemos bien los contratos hipotecarios y sus condiciones. Y hoy en nuestro blog analizamos las cláusulas techo.  

¿Qué es la cláusula techo?

Para entenderlo, primero es preciso comprender cómo se establece el índice al que el banco hace un préstamo hipotecario a su cliente. Generalmente, se establece ese índice hipotecario mediante la suma del euríbor más un porcentaje fijo. Por ejemplo, el tipo de interés hipotecario podría ser del euríbor + 1%. 

El euríbor es un índice de referencia publicado diariamente, que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos deciden concederse préstamos a corto plazo entre ellos para prestar dinero a terceros. Y es el índice más común de referencia al formalizar hipotecas. 

Entonces, ¿qué hacen las cláusulas techo? Estas establecen una cantidad máxima que podría alcanzar el tipo de interés hipotecario, compuesto en este caso, como ya mencionamos, del euríbor + 1%. El 1% se mantendría fijo durante toda la duración del préstamo y lo que variaría sería el euríbor. Y es ahí, donde las cláusulas techo actúan. 

Para entenderlo mejor, un ejemplo nos puede servir de ayuda: supongamos que una hipoteca se concede con un techo del 2,5%. Entonces, si el tipo de interés que se aplica se establece en el euríbor + 1 %, cuando el euríbor supere el 1,5%, el aumento adicional no tendría efecto en las cuotas que pague el prestatario. Este pagaría un interés del 2,5%. Por ejemplo, si el euríbor subiera a 2%, sin una cláusula techo, el prestatario tendría que pagar un interés hipotecario del 3%, pero, al estar protegido por la cláusula techo, solo pagaría 2,5% 

¿Por qué tienen mala fama las cláusulas techo?

Las cláusulas techo suelen ir ligadas a las cláusulas suelo. Según estas últimas, se establece un tipo de pago mínimo, por ejemplo 1,5%. Entonces, si volvemos a aplicar el interés anterior, el euríbor +1%, si el índice europeo cae por debajo del 0,5% la reducción en el tipo de interés ya no tendría efecto para el prestatario. Por ejemplo, si el euríbor cayera a –0,3%, el prestatario pagaría 1,5% de interés con cláusula suelo, y 0,7%, sin cláusula suelo. 

Pero, dicho así, las cláusulas suelo, si están ligadas a las cláusulas techo, no parecen injustas. Sin embargo, luego son una de las principales causas en los litigios originados por préstamos hipotecaros. 

¿Por qué provocan litigios?

Los bancos hacen sus cuentas y, en muchas ocasiones, sacan provecho de esta situación, con condiciones un tanto abusivas. Por ejemplo, situaciones de crisis económica, como la actual. 

Cuando hay crisis económica, los tipos de interés establecidos por los bancos tienden a ser negativos. ¿Por qué sucede esto? Porque bajar los tipos de interés es una forma de animar a las personas a pedir préstamos a los bancos y así, el sistema bancario, contribuye a reactivar la economía y a impulsar la salida de la crisis.  

Un ejemplo muy claro es el contexto económico actual. Desde 2016, el euríbor está en números negativos. 

Entonces, ¿qué hacen los bancos? Establecen cláusulas suelo, para asegurarse de que, aun cuando el euríbor siga bajando, ellos no perderán dinero. Pero, claro, si contaran las cosas así a sus clientes, estos no querrían tener cláusulas suelo. Por lo tanto, lo que hace es ofrecerles cláusulas techo, las cuáles sí son atractivas para los clientes, porque, como ya dijimos, les protegen de una subida de intereses excesivas.  

Entonces, ¿dónde se produce el abuso? En el momento que los bancos han hecho un análisis del mercado y prevén que lo que suceda es que el euríbor siga cayendo y no ven riesgo de que suba.