Alquilar una casa y luego decidirse a venderla es muy frecuente; el problema es que a veces la decisión se toma cuando aún hay inquilinos en la vivienda. Entonces, ¿es posible vender una casa alquilada? 

En definitiva, es posible. Pero es importante saber que el inquilino tiene varios derechos, que deberán respetarse durante el proceso.  

En Inmoversion somos expertos en la compraventa de vivienda de particular a particular, y hoy en nuestro blog analizamos cuáles son los derechos de los inquilinos y cómo se puede llevar a cabo la venta de la vivienda alquiladagarantizándolos.  

¿Qué dice la ley sobre la venta de una casa alquilada?

Este tipo de situaciones está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en esta se establecen los siguientes derechos del inquilino. 

Contrato de alquiler

El propietario de la vivienda deberá respetar los plazos del contrato de alquiler vigente. Es decir, podrá vender la vivienda, pero el contrato de alquiler deberá respetarse. Por lo tanto, el nuevo propietario se convertirá también en el nuevo arrendador.  

Desde el 6 de marzo de 2019, la ley establece que la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años, y este periodo deberá respetarse. 

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo” 

Y, aunque en la ley de arrendamientos urbanos hay contempladas excepciones, la venta de la vivienda no es una de ellas. El contrato de alquiler se puede rescindir cuando del propietario de la vivienda necesite la propiedad para vivir en ella. En ese caso, está obligado a notificar al inquilino con cuatro meses de antelación.  

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial” 

Adquisición preferente

El inquilino, además de tener derecho a que se le respete el contrato de alquiler, tiene derecho de adquisición preferente. Es decir, si la vivienda se pone en venta, el inquilino tendrá prioridad sobre los demás oferentes en el momento de la compraventa, y se le deberán garantizar las mismas condiciones que al resto de los potenciales compradores.  

Derecho de tanteo

Cuando el propietario decide vender la vivienda arrendada a un tercero, debe informar al arrendatario y comunicarle las condiciones bajo las cuales pretende realizar la compraventa. A partir de ese momento, el inquilino tendrá un plazo de 30 días para ejercitar su derecho de adquisición preferente.  

Derecho de retracto

Si el propietario vende la vivienda sin avisar al inquilino, el arrendatario puede revertir el proceso en los siguientes 30 días. Es decir, puede exigir que se anule la compraventa y adquirirla en las mismas condiciones que se habían dado al tercero implicado. 

Hasta aquí, la teoría general sobre el derecho de tanteo y retracto, ahora bien en materia de arrendamiento de vivienda, los derechos de adquisición preferente (derecho de tanteo y derecho de retracto) están regulados en el artículo 25 de la LAU

Es importante saber como se regulan estos derechos y saber que hay supuestos en los que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto:

1º Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. (art. 25.7)

2º Cuando siendo de distintos propietarios se vendan de forma conjunta la totalidad de las viviendas y locales de un mismo inmueble al mismo comprador.

3º Cuando las partes hayan pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, lo que deberá constar expresamente en el contrato de arrendamiento en su día firmado. (art. 25.8)

En definitiva, es posible vender una vivienda cuando está alquilada, pero es recomendable actuar con transparencia y se deben respetar los derechos del arrendatario. 

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