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¿Qué es un contrato de alquiler con opción de compra?
Muchos profesionales del sector hablan de la existencia de varios contratos, por un lado, un contrato de alquiler y otro contrato que regula el ejercicio de la opción de compra.
Desde inmoversion opinamos que esto no es del todo correcto pues en realidad la existencia de uno prevalece sobre el otro.
En el fondo se trata de un contrato de alquiler que establece una opción de compra a favor del arrendatario en base a una serie de condicionantes.
¿Qué aspectos deben regularse?
El contrato de alquiler con opción de compra es un contrato complejo donde por un lado existe la voluntad de ceder en alquiler una vivienda, y por lo tanto queda sujeto a la normativa en materia de Arrendamientos urbanos, y por otro lado, el arrendador concede al arrendatario una opción de compra. En dicho contrato se debe establecer todo lo relativo al ejercicio de dicha opción.
Nuestra recomendación es que este tipo de contratos siempre sean realizados por expertos inmobiliarios y bajo ningún concepto utilizar modelos gratuitos y/o borradores. Es necesario regular muchos aspectos y es preciso que sea revisado por un profesional experto en la materia.
¿Cuáles son las claves de la opción de compra?
Serán puntos de obligada atención el plazo para ejercitar dicha opción, la existencia de una prima inicial por la concesión de dicha opción, la concreción del valor de venta de la vivienda, la imputación o no de las rentas o parte de ellas al pago del precio final de la vivienda en caso de ejercitar la opción, etc.
Es importante que el contrato regule expresamente, el modo y plazo para ejercitar la opción de compra de la vivienda, de forma que ambas partes sepan cuáles son sus obligaciones y derechos al respecto.
Ventajas:
Permite usar la vivienda con antelación a la compra y confirmar su idoneidad.
Parte de las rentas del alquiler se destinan al pago del precio final de la vivienda.
Si finamente el inquilino no ejercita la opción, el arrendador se queda con el importe de la prima.
El posible riesgo por la no ejecución de la opción se puede minimizar mediante el pago de la prima inicial.
Inconvenientes:
Si durante el periodo del contrato antes de ejercitar la opción, los precios del mercado bajan, el futuro comprador no podrá beneficiarse de la situación.
La opción de compra o prima abonada está sujeta al ITP
Como toda opción, el alquiler con opción a compra es una apuesta a futuro, donde una serie de variables puede hacer que el precio fijado en la opción suponga finalmente una muy buena inversión (el mercado baja) pero también puede ocurrir que en el momento de la venta el mercado este al alza, en ese caso quien saldrá perdiendo es el vendedor, pues no hay que olvidar que quien tiene la opción es el comprador.
Sin se concede una opción sin prima, el comprador no tiene nada que perder, si finalmente decide no comprar, lo único que ha pagado es el alquiler.
Si el propietario tiene cierta urgencia por vender la vivienda, no debe utilizar esta fórmula, pues no debe olvidar que se firma un contrato de arrendamiento y durante el mismo, debido a la opción de compra concedida no puede vender la propiedad.
CONCLUSIONES:
Con independencia de modas o tendencias, lo cierto es que a priori parece que las ventajas se decantan más para el arrendatario (futuro comprador) que para el arrendador (futuro vendedor). Así pues, si como vendedor tienes claro que quieres vender la vivienda debes valorar con especial atención las peculiaridades del contrato de alquiler con opción a compra pues dependiendo de tus circunstancias es muy posible que no sea la opción más conveniente, sobre todo si tiene interés en vender a corto plazo.
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