Tener una vivienda alquilada no impide venderla. De hecho, es una situación bastante habitual: las circunstancias del propietario cambian, aparece una oportunidad de venta o simplemente llega el momento de recuperar la inversión realizada en el inmueble.

Sin embargo, vender una vivienda con inquilino no es exactamente igual que vender una vivienda vacía.

La existencia de un contrato de alquiler puede condicionar quién estará interesado en comprar, cuándo podrá disponer de la vivienda, cómo deben organizarse las visitas e incluso qué trámites habrá que realizar antes de cerrar la operación.

Además, propietario e inquilino mantienen sus derechos y obligaciones durante todo el proceso.

Por eso, si estás pensando en vender una casa actualmente alquilada, lo primero es revisar la situación concreta del arrendamiento y decidir qué estrategia de venta tiene más sentido: vender con el inquilino dentro o esperar hasta que la vivienda quede libre.

¿Se puede vender una vivienda que está alquilada?

Sí. Un propietario puede vender una vivienda aunque exista un contrato de alquiler en vigor.

La cuestión importante no es tanto si puede venderse como en qué condiciones se produce esa venta y qué ocurre con el contrato de arrendamiento.

Antes de poner el inmueble en el mercado conviene revisar, entre otras cuestiones:

• la fecha en la que se firmó el contrato;
• su duración y posibles prórrogas;
• las cláusulas pactadas;
• la situación de los pagos;
• si existe alguna renuncia expresa a determinados derechos;
• y si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.

La normativa aplicable y las consecuencias de la venta pueden variar en función de las circunstancias concretas del arrendamiento.

Por eso, el primer paso no debería ser publicar el anuncio, sino revisar el contrato y determinar cuál es la situación jurídica de la vivienda y del inquilino.

¿Qué ocurre con el inquilino cuando se vende la vivienda?

Este es uno de los puntos que más dudas genera.

La venta de la propiedad no implica, por sí sola, que el contrato de alquiler desaparezca.

En determinadas circunstancias, el comprador tendrá que asumir la posición del anterior propietario como arrendador y respetar el arrendamiento durante el periodo que legalmente corresponda.

Esto significa que quien compra puede adquirir no solo un inmueble, sino también una relación arrendaticia ya existente.

Y este detalle cambia considerablemente el perfil de comprador.

Una familia que busca una vivienda para entrar a vivir inmediatamente probablemente no valore de la misma manera un piso ocupado por un inquilino que un inversor interesado precisamente en adquirir una propiedad que ya genera una renta.

Por eso, antes de decidir cómo vender, hay que saber exactamente qué se está ofreciendo al mercado.

Derecho de adquisición preferente del inquilino: tanteo y retracto

Otro aspecto que debe revisarse es si el inquilino dispone de derecho de adquisición preferente.

Con carácter general, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla determinados derechos de tanteo y retracto en favor del arrendatario, aunque existen excepciones y es posible que el propio contrato contenga una renuncia cuando legalmente proceda.

El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda con preferencia frente a un tercero en determinadas condiciones.

El derecho de retracto puede entrar en juego si la venta se realiza sin haber respetado correctamente ese derecho o si las condiciones comunicadas no coinciden con las finalmente pactadas, cuando resulte aplicable.

Por tanto, antes de firmar una compraventa es fundamental comprobar qué establece el contrato y si resulta necesario realizar alguna comunicación formal al arrendatario.

No es un trámite que convenga dejar para el último momento.

Si ya existe un comprador y entonces descubrimos que es necesario cumplir determinadas formalidades relacionadas con el inquilino, la operación puede retrasarse innecesariamente.

¿Es mejor vender la vivienda con el inquilino o esperar a que quede libre?

Depende fundamentalmente del inmueble, del contrato y del comprador al que queramos dirigirnos.

Vender la vivienda con el inquilino

Puede resultar interesante cuando la propiedad se dirige principalmente a compradores inversores.

Una vivienda alquilada puede tener una ventaja evidente para este perfil: desde el momento de la compra existe un contrato que genera ingresos.

Pero el inversor querrá analizar el arrendamiento.

Le interesará conocer la renta mensual, la duración restante del contrato, la actualización prevista, los gastos asociados al inmueble y la rentabilidad que puede obtener.

También valorará la solvencia y el historial de cumplimiento del arrendatario.

En este escenario, el alquiler deja de ser únicamente una circunstancia de la vivienda y pasa a formar parte de la propuesta de valor de la operación.

Vender la vivienda libre de inquilinos

Una vivienda disponible puede dirigirse a un público más amplio, especialmente a compradores que buscan una casa para residir en ella.

Eso puede facilitar la comercialización en determinados mercados.

Pero querer vender la vivienda vacía no significa que pueda darse por terminado unilateralmente un contrato de alquiler en vigor.

Hay que respetar los plazos, causas y procedimientos previstos legalmente y en el contrato.

Por eso, si tu intención es vender la vivienda libre, conviene planificarlo con antelación y revisar cuándo y en qué condiciones puede finalizar el arrendamiento.

El precio de una vivienda alquilada no se calcula igual en todos los casos

Uno de los errores que puede cometer un propietario es asumir que tener un inquilino aumenta o disminuye automáticamente el valor del inmueble.

No tiene por qué ser así.

El efecto dependerá de las condiciones del arrendamiento y del perfil de comprador.

Para un inversor puede resultar atractivo adquirir una vivienda con un buen inquilino y una renta interesante. Sin embargo, un contrato con una renta muy alejada de los niveles actuales del mercado o con unas condiciones poco atractivas puede influir en cómo ese mismo inversor valora la operación.

Si el comprador quiere utilizar la vivienda como residencia habitual, la imposibilidad de disponer de ella inmediatamente puede reducir considerablemente su interés.

Por tanto, para establecer el precio hay que analizar tanto el valor inmobiliario de la propiedad como la situación del alquiler.

Superficie, ubicación, estado, altura, orientación, garaje, terraza o ascensor siguen siendo relevantes, pero a ellos se suman las condiciones del contrato y la rentabilidad que puede ofrecer.

Si necesitas profundizar en este aspecto, en Inmoversion hemos explicado también cómo calcular el precio de salida de una vivienda y por qué no debería establecerse únicamente observando los anuncios de otros propietarios.

¿Cómo afectan las visitas si todavía vive el inquilino?

Este es otro punto especialmente delicado.

Aunque seas propietario, mientras la vivienda está arrendada constituye el domicilio del inquilino. Por ello, no puedes entrar libremente en la vivienda ni organizar visitas sin contar con su consentimiento.

La colaboración del arrendatario puede facilitar muchísimo la venta.

Por eso resulta recomendable hablar con él antes de iniciar la comercialización, explicarle la situación con transparencia y acordar cómo podrían organizarse las visitas si está dispuesto a permitirlas.

Improvisar este proceso o generar una situación de enfrentamiento puede dificultar considerablemente la comercialización.

También conviene concentrar las visitas y reducir al mínimo las molestias.

Cuando existe una relación razonable entre propietario e inquilino, llegar a un sistema organizado suele beneficiar a todas las partes.

El inquilino también puede convertirse en comprador

Antes de buscar compradores fuera puede existir una opción que merece la pena valorar: preguntar al propio inquilino si está interesado en comprar la vivienda.

Conoce la propiedad, el edificio, el barrio y sus posibles inconvenientes. No necesita imaginar cómo sería vivir allí porque ya lo está haciendo.

Si tiene capacidad financiera y desea permanecer en la vivienda, puede existir una oportunidad para ambas partes.

Además, la operación puede simplificar algunos aspectos de la comercialización, como las fotografías, las visitas o la búsqueda de compradores.

Esto no significa que deba aceptarse cualquier propuesta.

Como en cualquier venta, es recomendable disponer previamente de una valoración objetiva que permita conocer el precio razonable del inmueble.

Cómo presentar una vivienda alquilada a un inversor

Si hemos determinado que la mejor estrategia consiste en vender manteniendo el arrendamiento, el anuncio debería estar pensado para el comprador adecuado.

No basta con utilizar exactamente el mismo enfoque que emplearíamos para vender una vivienda libre.

Un inversor querrá disponer de información que le permita analizar la operación.

Además de las características habituales del inmueble, puede ser relevante conocer:

• renta actual;
• duración del contrato;
• fecha de inicio;
• condiciones de actualización;
• gastos recurrentes;
• situación de los pagos;
• rentabilidad estimada.

Naturalmente, todo ello debe gestionarse respetando la privacidad y los datos personales del arrendatario.

El objetivo es que el potencial comprador pueda comprender qué tipo de inversión está adquiriendo, no únicamente cómo es físicamente la vivienda.

Qué documentación conviene preparar antes de vender

Una venta con arrendatario requiere la documentación habitual de una compraventa y, además, revisar la relacionada con el alquiler.

Será especialmente importante disponer del contrato y de cualquier anexo o modificación posterior.

También habrá que comprobar la documentación general de la propiedad: título de propiedad, información registral, certificado energético, situación de la comunidad, IBI y, si existe una hipoteca pendiente, la documentación correspondiente.

Tenerlo preparado antes de recibir una oferta permite detectar posibles incidencias y evita que la operación se bloquee en una fase avanzada.

Errores frecuentes al vender una casa alquilada

Uno de los principales errores es poner la vivienda a la venta antes de revisar el contrato.

También lo es asumir que el inquilino tendrá que marcharse simplemente porque el propietario ha decidido vender.

Otro problema habitual consiste en dirigirse al comprador equivocado. Si el contrato debe continuar durante un periodo determinado, anunciar la vivienda como si estuviera disponible inmediatamente puede generar contactos y visitas que difícilmente acabarán en una operación.

Tampoco conviene ocultar la situación del arrendamiento.

El comprador debe disponer de la información necesaria para saber qué está adquiriendo y en qué condiciones.

Por último, hay que evitar que la relación con el inquilino se deteriore. Una comunicación deficiente puede complicar las visitas y generar un conflicto precisamente cuando más colaboración se necesita.

¿Y si el inquilino no paga el alquiler?

La situación cambia si existe un incumplimiento del contrato.

Una vivienda con un arrendatario que paga regularmente y una propiedad con rentas impagadas representan escenarios completamente distintos para un comprador.

Si existen impagos u otros conflictos, conviene analizar la situación jurídica antes de iniciar la venta.

La existencia de un problema con el arrendatario no impide necesariamente transmitir el inmueble, pero puede reducir considerablemente el número de compradores interesados y afectar al precio que estén dispuestos a ofrecer.

No debería intentarse presentar como una operación convencional lo que en realidad requiere un análisis específico.

Vender una vivienda con inquilino en Madrid

En un mercado amplio como Madrid pueden existir compradores con perfiles muy diferentes.

Eso permite plantear estrategias distintas según la ubicación, las características de la vivienda y las condiciones del alquiler.

En algunas zonas puede existir una demanda importante de compradores que buscan vivienda habitual. En otras, determinados inmuebles pueden resultar especialmente interesantes para inversores.

Por eso no existe una respuesta universal a la pregunta de si es mejor esperar a que termine el contrato o vender con el inquilino.

Hay que comparar ambos escenarios.

¿Cuánto podría valer la vivienda libre? ¿Qué interés puede despertar actualmente entre inversores? ¿Qué renta genera? ¿Cuánto tiempo queda de contrato? ¿Qué costes supondría esperar?

Solo después de analizar estas variables tiene sentido decidir cómo comercializarla.

Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda con inquilino

¿Puedo vender mi vivienda aunque tenga un inquilino?

Sí. Una vivienda alquilada puede venderse, pero hay que revisar el contrato y la normativa aplicable para determinar qué ocurre con el arrendamiento y qué derechos tiene el inquilino.

¿El inquilino tiene que abandonar la vivienda si la vendo?

No necesariamente. La venta no extingue automáticamente el arrendamiento. Las consecuencias dependerán de las condiciones del contrato, su fecha, duración y demás circunstancias jurídicas.

¿Tengo que avisar al inquilino de que voy a vender?

Es necesario comprobar si resulta aplicable el derecho de adquisición preferente y qué comunicaciones deben realizarse. Además, aunque jurídicamente cada situación debe analizarse individualmente, informar con claridad al arrendatario facilita la gestión de la venta y de las posibles visitas.

¿Puede el inquilino comprar la vivienda?

Sí. De hecho, puede ser una posibilidad interesante porque ya conoce la propiedad. Además, cuando resulten aplicables los derechos de tanteo y retracto habrá que respetar el procedimiento correspondiente.

¿Puedo enseñar el piso a compradores mientras está alquilado?

No puedes acceder libremente al domicilio del arrendatario por ser el propietario. Para realizar visitas será necesario contar con su consentimiento y resulta aconsejable acordar previamente horarios y condiciones.

¿Vale menos una vivienda por estar alquilada?

No necesariamente. Dependerá del contrato y del comprador. Para un inversor, un arrendamiento con buenas condiciones puede resultar atractivo; para alguien que quiere entrar a vivir inmediatamente, la existencia del contrato puede reducir su interés.

Antes de vender una vivienda alquilada, analiza las dos operaciones

Cuando existe un inquilino, en realidad hay que analizar dos elementos al mismo tiempo: la vivienda y el contrato de alquiler.

Centrarse únicamente en cuánto vale el inmueble puede conducir a una estrategia equivocada.

En Inmoversion estudiamos las características de la propiedad, la situación del arrendamiento y el mercado al que puede dirigirse para determinar qué alternativa puede resultar más conveniente.

Si estás pensando en vender una vivienda en Madrid, el primer paso es conocer su situación y su valor antes de decidir si conviene comercializarla con el inquilino o planificar la venta para otro momento.

Puedes solicitar una valoración gratuita de tu vivienda y estudiar a partir de ahí las distintas posibilidades.