Es una situación bastante habitual en el mercado de venta de casas: tienes una vivienda en propiedad y la tienes alquilada, pero decides que quieres venderla, bien como inversión o bien para comprar otra vivienda en venta. ¿Qué hacemos ante esta situación? ¿Se puede vender una vivienda con inquilino?
Podemos llevar a cabo la venta de casas que hayamos tenido en alquiler y que tengan el contrato de arrendamiento todavía vigente, pero hay ciertas particularidades que debemos conocer. Lo primero y más importante es llegar a un acuerdo de buena fe entre todas las partes, que en este caso son tres, y no dos como en los procedimientos de venta de viviendas vacías.
Todas las partes deben estar informadas en todo momento del proceso desde el inicio. Partiendo de ahí, la transacción de la vivienda en venta será mucho más fácil para todas las partes.
Índice
Derecho de adquisición preferente al vender una vivienda con inquilino
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el derecho de adquisición preferente para los inquilinos de las viviendas. ¿Qué quiere decir? Pues, en otras palabras, que los inquilinos que tienen contratos de arrendamiento vigentes tienen preferencia para comprar las viviendas si así lo desean (y si aceptan las condiciones).
Por eso, al vender una vivienda con inquilino, el primer paso como propietario y vendedor es comunicar al inquilino la decisión de poner la vivienda en venta y las condiciones de la venta, antes de llevar a cabo cualquier otra acción, por si quisiera comprar la vivienda. El inquilino ejerce así su derecho de tanteo durante un plazo máximo de 30 días desde la fecha de la notificación por parte del arrendador, es decir, del propietario de la vivienda.
Si, por el contrario, el propietario vende la casa sin tener en cuenta este derecho del inquilino, este podrá ejercer su derecho de retracto. Dicho de otro modo, el inquilino podrá sustituir al comprador en el contrato de venta, siempre que pueda asumir la compra y cumpla las condiciones.
Sin embargo, si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula en la que se especifique que el arrendatario renuncia a ese derecho de adquisición preferente, el propietario simplemente tendrá que notificar al inquilino la compra con mínimo 30 días de antelación a la formalización de la venta de la vivienda.
¿Y si el inquilino quiere seguir como arrendatario en la vivienda?
Si el arrendatario no puede asumir el precio de la vivienda en venta o si quiere seguir residiendo en la vivienda como inquilino, se respetará el contrato de arrendamiento siempre que la vivienda en venta y dicho contrato estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Si no lo están, el propietario podrá poner la vivienda a la venta cuando y como quiera, y el nuevo dueño también podrá finalizar el contrato a su conveniencia.
Sin embargo, en este último caso, el inquilino dispone de tres meses para abandonar la casa desde el momento en que el nuevo dueño le notifique su deseo de finalizar el contrato de arrendamiento, y además podrá solicitar al anterior propietario una indemnización por daños y perjuicios.
Además de estas especificaciones, existen otros factores que no son legales sino de índole práctica y que debemos tener en cuenta al vender una vivienda con inquilino. Por ejemplo, los inquilinos pueden negarse a que los potenciales compradores visiten las viviendas en cuestión, ya que tienen el derecho de uso sobre la propiedad mientras el contrato de arrendamiento siga vigente, algo que dificultaría mucho la venta de casas.
En definitiva, como decíamos, lo mejor es llegar a un acuerdo de buena fe entre todas las partes y que el proceso sea lo menos dificultoso posible.
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