Alquilar una casa y luego decidirse a venderla es muy frecuente; el problema es que a veces la decisión se toma cuando aún hay inquilinos en la vivienda. Muchos propietarios con viviendas arrendadas tienen dudas a la hora de proceder a la venta de la vivienda con un contrato de alquiler en vigor.
Entonces, ¿es posible vender una casa alquilada?
La existencia de un contrato de alquiler puede condicionar quién estará interesado en comprar, cuándo podrá disponer de la vivienda, cómo deben organizarse las visitas e incluso qué trámites habrá que realizar antes de cerrar la operación.
Además, propietario e inquilino mantienen sus derechos y obligaciones durante todo el proceso.
Por eso, si estás pensando en vender una casa actualmente alquilada, lo primero es revisar la situación concreta del arrendamiento y decidir qué estrategia de venta tiene más sentido: vender con el inquilino dentro o esperar hasta que la vivienda quede libre.
¿Qué dice la ley sobre la venta de una casa alquilada?
Este tipo de situaciones está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en esta se establecen los siguientes derechos del inquilino.
Contrato de alquiler
El propietario de la vivienda deberá respetar los plazos del contrato de alquiler vigente. Es decir, podrá vender la vivienda, pero el contrato de alquiler deberá respetarse. Por tanto, el nuevo propietario se convertirá también en el nuevo arrendador.
Desde el 6 de marzo de 2019, la ley establece que la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años, y este periodo deberá respetarse.
“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”
Y, aunque en la ley de arrendamientos urbanos hay contempladas excepciones, la venta de la vivienda no es una de ellas. El contrato de alquiler se puede rescindir cuando del propietario de la vivienda necesite la propiedad para vivir en ella. En ese caso, está obligado a notificar al inquilino con cuatro meses de antelación.
“No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”
Adquisición preferente
El inquilino, además de tener derecho a que se le respete el contrato de alquiler, tiene derecho de adquisición preferente. Es decir, si la vivienda se pone en venta, el inquilino tendrá prioridad sobre los demás oferentes en el momento de la compraventa, y se le deberán garantizar las mismas condiciones que al resto de los potenciales compradores.
Derecho de tanteo
Cuando el propietario decide vender la vivienda arrendada a un tercero, debe informar al arrendatario y comunicarle las condiciones bajo las cuales pretende realizar la compraventa. A partir de ese momento, el inquilino tendrá un plazo de 30 días para ejercitar su derecho de adquisición preferente.
Derecho de retracto
Si el propietario vende la vivienda sin avisar al inquilino, el arrendatario puede revertir el proceso en los siguientes 30 días. Es decir, puede exigir que se anule la compraventa y adquirirla en las mismas condiciones que se habían dado al tercero implicado.
Hasta aquí, la teoría general sobre el derecho de tanteo y retracto, ahora bien en materia de arrendamiento de vivienda, los derechos de adquisición preferente (derecho de tanteo y derecho de retracto) están regulados en el artículo 25 de la LAU
Es importante saber cómo se regulan estos derechos y saber que hay supuestos en los que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto:
1º Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. (art. 25.7)
2º Cuando siendo de distintos propietarios se vendan de forma conjunta la totalidad de las viviendas y locales de un mismo inmueble al mismo comprador.
3º Cuando las partes hayan pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, lo que deberá constar expresamente en el contrato de arrendamiento en su día firmado. (art. 25.8)
Así pues, es importante tener claro lo que la ley de arrendamientos dispone al respecto, pero no menos importante es revisar el contrato y confirmar dos puntos para tomar la decisión de venta y saber los pasos a seguir:
- Confirmar la duración actual del contrato y los años que restan de cumplimiento.
- Confirmar si se ha estipulado algo en relación con el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario.
Teniendo en cuenta todo lo explicado, ¿cuáles son las dudas más frecuentes a la hora de vender una casa con inquilino?
¿Puedo vender mi vivienda alquilada?
Debes tener claro que, en principio, no existe limitación alguna a la venta de una vivienda por el hecho de estar alquilada. Ahora bien, lo primero que debes confirmar es lo que el contrato de arrendamiento dispone al respecto.
Según lo dispuesto en la LAU, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, salvo que haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato de arrendamiento.
¿Se puede rescindir el contrato con el inquilino por haber tomado la decisión de vender la vivienda?
No, el contrato sigue vigente por el tiempo que reste y el futuro comprador debe subrogarse.
Teniendo en cuenta esta circunstancia, las opciones son varias:
- Ofrecer la vivienda al arrendatario, para que directamente compre la vivienda.
- En atención a sus necesidades, otra opción puede ser negociar voluntariamente una rescisión anticipada del contrato, ofreciendo una compensación o indemnización económica.
- Vender la vivienda como inmueble en rentabilidad a un perfil claro de compradores, inversores que buscan inmuebles para alquilar y obtener una rentabilidad. En este caso, la rentabilidad está garantizada desde el inicio pues la vivienda ya está alquilada.
¿Debe notificar el propietario la decisión de vender la vivienda al inquilino?
Exista derecho de adquisición preferente o no, lo que debes tener claro es que debes notificar siempre al arrendatario tu voluntad de proceder a la venta de la vivienda.
En caso de no haber renunciado al derecho de adquisición preferente dicha comunicación debe especificar las condiciones de la venta, (precio, plazo estimado de disponibilidad, etc.). El arrendatario dispone de un plazo de 30 días para responder. En caso de no responder se considera que no acepta la oferta y no está interesado.
Si el arrendatario decide comprar la vivienda dispone de un plazo máximo de 180 días para proceder al cierre de la operación.
Dicha notificación y su contenido es muy importante, pues si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente y no se envía la notificación al inicio de la venta de la vivienda o se formaliza la venta con unas condiciones diferentes a las contempladas en dicha notificación, el arrendatario podría ejercer su derecho de retracto, anular la venta y comprar la vivienda.
En caso de que el arrendatario haya renunciado expresamente en el contrato de arrendamiento al derecho de adquisición preferente, es necesario realizar dicha comunicación, a los efectos legales oportunos, pero ya no es necesario respetar los plazos, pues dicha comunicación ya no es preceptiva al no existir dicho derecho de adquisición preferente.
¿Cuáles son las condiciones de la venta que hay que reflejar en la notificación?
En primer lugar, el precio de la vivienda. Nuestra recomendación es que no te ciñas a un precio exacto, sino una horquilla con un máximo y un mínimo, por debajo del cual el precio no será negociable.
Otro punto importante, es establecer una fecha prevista de venta, mejor indicar un plazo prudente entre 60 y 120 días.
Además, deberás indicar si la vivienda se encuentra libre de cargas, al corriente de pago de impuestos, comunidad y el inventario de muebles y enseres.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el inquilino?
En relación con la venta de la vivienda, si no se ha renunciado al firmar el contrato de arrendamiento, el principal derecho que tiene el arrendatario es el derecho de adquisición preferente en los términos y condiciones recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En cuanto al proceso de venta, lo que debes tener en cuenta es que el arrendatario no tiene obligación alguna de facilitar las visitas, es por ello recomendable la gestión profesional de la venta, pues de esa manera, una tercera parte (la inmobiliaria) es la que gestiona todo lo relativo a la comercialización, agenda de visitas y comunicación con el inquilino.
Debes ser consciente que la venta de la vivienda y su comercialización de una manera u otra perturba al inquilino, por lo que es importante acordar horarios de visitas y trasladar al inquilino que se intentará molestar lo menos posible, filtrando visitas e informando a los futuros compradores de tal forma que se reduzcan las visitas al menor número posible.
Se trata de una vivienda en rentabilidad, por lo que al futuro comprador lo que más le interesa es que le facilites toda la información y datos necesarios para determinar su rentabilidad en el corto y medio plazo.
Al encontrarse la vivienda alquilada, el perfil del comprador es muy concreto, debe ser un inversor. Es por ello por lo que debes facilitar todos los datos posibles sobre el contrato, garantías solicitadas al arrendatario y solvencia del arrendatario.
Además de gestionar la visita a la vivienda, el inversor solicitará datos e información para determinar de una forma fiable la rentabilidad del arrendamiento. Debes facilitar los datos de la renta pactada, los gastos anuales que tiene la vivienda y la valoración de la vivienda. De esta forma podrá calcular la rentabilidad neta de la inversión.
La rentabilidad neta mínima debería estar entre un 4% y un 6%.
La venta de una vivienda alquilada no tiene por qué suponer un problema
Aun así debes ser consciente que el inquilino tiene sus derechos, por lo que es aconsejable confirmar con suficiente antelación su disponibilidad y predisposición para gestionar las visitas.
En inmoversion, disponemos de una bolsa de inversores “domésticos” que buscan realizar una inversión inmobiliaria para complementar sus ingresos, lo que garantiza obtener ofertas a precio de mercado y competitivas. Este es el perfil que debe interesarte. Desconfía de propuestas realizadas por inversores “profesionales”, que mayoritariamente realizaran ofertas a la baja. Define claramente el perfil del inversor que te interesa.
No tenemos ningún posible conflicto de intereses a la hora de valorar y negociar una oferta realizada por un pequeño o gran inversor. En todo momento asesoramos al propietario de la vivienda, valorando y analizando las mejores ofertas.
¿Cómo afectan las visitas si todavía vive el inquilino?
Este es otro punto especialmente delicado.
Aunque seas propietario, mientras la vivienda está arrendada constituye el domicilio del inquilino. Por ello, no puedes entrar libremente en la vivienda ni organizar visitas sin contar con su consentimiento.
La colaboración del arrendatario puede facilitar muchísimo la venta.
Por eso resulta recomendable hablar con él antes de iniciar la comercialización, explicarle la situación con transparencia y acordar cómo podrían organizarse las visitas si está dispuesto a permitirlas.
Improvisar este proceso o generar una situación de enfrentamiento puede dificultar considerablemente la comercialización.
También conviene concentrar las visitas y reducir al mínimo las molestias.
Cuando existe una relación razonable entre propietario e inquilino, llegar a un sistema organizado suele beneficiar a todas las partes.
El inquilino también puede convertirse en comprador
Antes de buscar compradores fuera puede existir una opción que merece la pena valorar: preguntar al propio inquilino si está interesado en comprar la vivienda.
Conoce la propiedad, el edificio, el barrio y sus posibles inconvenientes. No necesita imaginar cómo sería vivir allí porque ya lo está haciendo.
Si tiene capacidad financiera y desea permanecer en la vivienda, puede existir una oportunidad para ambas partes.
Además, la operación puede simplificar algunos aspectos de la comercialización, como las fotografías, las visitas o la búsqueda de compradores.
Esto no significa que deba aceptarse cualquier propuesta.
Como en cualquier venta, es recomendable disponer previamente de una valoración objetiva que permita conocer el precio razonable del inmueble.
Cómo presentar una vivienda alquilada a un inversor
Si hemos determinado que la mejor estrategia consiste en vender manteniendo el arrendamiento, el anuncio debería estar pensado para el comprador adecuado.
No basta con utilizar exactamente el mismo enfoque que emplearíamos para vender una vivienda libre.
Un inversor querrá disponer de información que le permita analizar la operación.
Además de las características habituales del inmueble, puede ser relevante conocer:
- renta actual;
- duración del contrato;
- fecha de inicio;
- condiciones de actualización;
- gastos recurrentes;
- situación de los pagos;
- rentabilidad estimada.
Naturalmente, todo ello debe gestionarse respetando la privacidad y los datos personales del arrendatario.
El objetivo es que el potencial comprador pueda comprender qué tipo de inversión está adquiriendo, no únicamente cómo es físicamente la vivienda.
Vender una vivienda con inquilino en Madrid
En un mercado amplio como Madrid pueden existir compradores con perfiles muy diferentes.
Eso permite plantear estrategias distintas según la ubicación, las características de la vivienda y las condiciones del alquiler.
En algunas zonas puede existir una demanda importante de compradores que buscan vivienda habitual. En otras, determinados inmuebles pueden resultar especialmente interesantes para inversores.
Por eso no existe una respuesta universal a la pregunta de si es mejor esperar a que termine el contrato o vender con el inquilino.
Hay que comparar ambos escenarios.
¿Cuánto podría valer la vivienda libre? ¿Qué interés puede despertar actualmente entre inversores? ¿Qué renta genera? ¿Cuánto tiempo queda de contrato? ¿Qué costes supondría esperar?
Solo después de analizar estas variables tiene sentido decidir cómo comercializarla.
Antes de vender una vivienda alquilada, analiza las dos operaciones
Cuando existe un inquilino, en realidad hay que analizar dos elementos al mismo tiempo: la vivienda y el contrato de alquiler.
Centrarse únicamente en cuánto vale el inmueble puede conducir a una estrategia equivocada.
En Inmoversion estudiamos las características de la propiedad, la situación del arrendamiento y el mercado al que puede dirigirse para determinar qué alternativa puede resultar más conveniente.
Si estás pensando en vender una vivienda en Madrid, el primer paso es conocer su situación y su valor antes de decidir si conviene comercializarla con el inquilino o planificar la venta para otro momento.
Puedes solicitar una valoración gratuita de tu vivienda y estudiar a partir de ahí las distintas posibilidades.
Si te ha gustado este artículo, también te recomendamos:
