Saber si el precio de una vivienda es el adecuado es un tema complejo que depende de varios factores.
Aunque existen algunos índices de referencia sobre el precio del metro cuadrado en determinadas zonas, la realidad es que las condiciones de la vivienda pueden provocar grandes variaciones.
Debido a la complejidad de este análisis, lo más aconsejable es consultar a un experto en el sector inmobiliario, ya que será la persona que más conozca los diversos factores.
Pero existen algunos índices de referencia que podrían ayudarte a orientarte sobre si el precio, ya sea que te piden por una vivienda o si es que necesitas determinar a qué precio vas a poner a la venta tu propiedad.
Índice
Índice de Precios de Vivienda (IPV)
Se trata de un índice elaborado a nivel estatal y publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Su objetivo es medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano.
Fue creado dentro del ámbito de la armonización de datos estadísticos de la Unión Europea, así que permite comparar los precios de la vivienda de España con otros estados miembro.
La información para realizar este índice proviene de bases de datos proporcionadas por el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT). Incluye al conjunto de personas físicas, tanto residentes como no residentes en España, que hayan adquirido una vivienda en el periodo de referencia dentro del territorio nacional.
PER (del inglés, Price Earning Ratio)
El PER es un sistema de cálculo que creó Bankinter, diseñado principalmente para que una persona pueda valorar si le conviene más pagar un alquiler o comprar una propiedad.
Pero este cálculo además de servir para tomar la decisión de comprar o alquilar también sirve para saber si el precio de una propiedad es demasiado elevado.
Bankinter se basa en dos cálculos para analizar el precio de una vivienda.
1) Rentabilidad bruta por alquiler
Consiste en valorar qué rentabilidad nos da una propiedad que estamos alquilando, comparada con su valor.
Total alquiler anual / Precio de vivienda X 100% = Rentabilidad bruta anual
Por ejemplo:
12.000€ / 240.000€ x 100% = 5% (Rentabilidad bruta anual)
2) El PER
Es la operación inversa a la de rentabilidad bruta por alquiler. Esta nos permite saber cuántos años tendríamos que estar pagando un alquiler para comparar una vivienda a un determinado precio, y así sabríamos si nos compensa comprarla.
Entonces, si nos dicen que una vivienda con las características que necesitamos cuesta 240.000 € y vemos que los alquileres en la zona para una vivienda de las mismas características están sobre 1000 euros mensuales, sabríamos que tardaríamos 20 años de alquiler en pagarla.
Precio de la vivienda / Alquiler anual = Años de pago de alquiler para adquirir la vivienda
Pero, aun habiendo realizado estos cálculos, ¿cómo sabemos si la propiedad tiene un precio adecuado o no?
El Banco de España publica periódicamente la rentabilidad bruta de alquiler de una vivienda en España. En 2018 era de 4%, por lo que el PER era de 25 años o 300 meses.
Entonces, para saber si la vivienda que queremos comprar está en un precio adecuado, habría que investigar en cuánto se alquilan propiedades de características similares. Una vez establecido el precio, se multiplica por 300 y si el precio es igual al que piden por la vivienda, es el adecuado.
Ayuntamiento de Madrid
En los datos estadísticos del portal del Ayuntamiento de Madrid se puede acceder a bases de datos donde se publica el precio medio de la vivienda por metro cuadrado en los distintos distritos de Madrid.
En cualquier caso, conviene saber que estos índices y cálculos sirven para orientarse sobre el precio de una vivienda, pero no nos dan el precio real. Esto se debe a que existen factores, como el estado de la casa, si está amueblada o no, la decoración, el mantenimiento que ha tenido, su certificado de eficiencia energética, entre otros, que deben ser analizados detenidamente. Por eso, la mejor manera de conocer el precio adecuado de una vivienda es consultar con un profesional.
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