Preparar una vivienda antes de ponerla en venta no significa necesariamente reformarla ni invertir una gran cantidad de dinero.
En muchas ocasiones, pequeñas decisiones tomadas antes de publicar el anuncio pueden cambiar considerablemente la percepción que los compradores tienen de una propiedad.
Una vivienda ordenada, luminosa, correctamente presentada, sin desperfectos evidentes y con un precio coherente con el mercado parte con ventaja frente a otra que se publica sin ningún trabajo previo.
En Inmoversion vemos con frecuencia propietarios que empiezan a vender por el final: publican el inmueble y esperan a comprobar qué ocurre. Si no reciben llamadas, cambian las fotografías; si no hay visitas, revisan el precio; y si pasan los meses, empiezan a plantearse mejoras.
Nuestra recomendación es hacer justamente lo contrario.
Antes de poner una vivienda a la venta conviene prepararla, analizar el mercado y definir cómo vamos a presentarla al comprador.
Antes de preparar la vivienda, analiza a quién quieres vender
No todas las viviendas tienen el mismo comprador potencial.
Un piso pequeño en el centro de Madrid, un chalet familiar, una vivienda que necesita una reforma integral o un inmueble situado junto a universidades pueden atraer perfiles completamente diferentes.
Y esto condiciona cómo debemos preparar la propiedad.
Una familia puede prestar especial atención al espacio de almacenamiento, los dormitorios, colegios o zonas exteriores. Un comprador joven quizá valore más la distribución, la eficiencia energética o la posibilidad de entrar a vivir inmediatamente. Un inversor analizará además el precio, los gastos y la rentabilidad potencial.
Por eso, antes de empezar a mover muebles o pintar paredes, conviene hacerse una pregunta:
¿Quién es el comprador más probable de esta vivienda y qué va a valorar cuando la visite?
No se trata de transformar la casa para un comprador imaginario, sino de saber qué características merece la pena destacar.
1. Revisa el estado general de la vivienda
Cuando llevamos años viviendo en una casa dejamos de prestar atención a pequeños desperfectos que un comprador puede detectar en pocos minutos.
Un grifo que gotea, una persiana que no funciona correctamente, un enchufe deteriorado, una puerta que roza o una pared con marcas pueden parecer cuestiones menores.
El problema es la impresión que producen cuando aparecen varias a la vez.
El comprador puede empezar a pensar:
“Si esto es lo que estoy viendo, ¿qué problemas habrá que no estoy viendo?”
Antes de anunciar la vivienda merece la pena recorrerla como si fuera la primera vez que entramos en ella.
Haz una revisión de paredes, puertas, ventanas, persianas, grifos, iluminación, enchufes y elementos visibles.
No hablamos todavía de reformar. Hablamos de eliminar pequeñas objeciones antes de que aparezcan durante una visita.
2. Ordena y elimina todo lo que resta sensación de espacio
Una vivienda puede tener suficientes metros cuadrados y, sin embargo, parecer pequeña.
El exceso de muebles y objetos es una de las razones.
Con el paso de los años acumulamos mobiliario, decoración y pertenencias que forman parte de nuestra vida cotidiana, pero que pueden dificultar que otra persona comprenda correctamente los espacios.
Antes de realizar las fotografías y comenzar las visitas, conviene revisar cada estancia.
Retirar algún mueble puede mejorar las zonas de paso. Vaciar parcialmente estanterías puede reducir la sensación de saturación. Despejar encimeras ayuda a que una cocina parezca más amplia.
Esto también se aplica a terrazas, trasteros y garajes.
No prepares únicamente el salón porque sea la estancia más atractiva. El comprador está valorando el conjunto de la propiedad.
3. Despersonaliza sin convertir la casa en un espacio sin vida
Preparar una vivienda para vender no significa hacer desaparecer cualquier señal de que alguien vive en ella.
Pero existe una diferencia entre una vivienda acogedora y una vivienda tan personal que al comprador le resulte difícil imaginarse viviendo allí.
Fotografías familiares por todas partes, colecciones, recuerdos, decoración muy específica o habitaciones completamente adaptadas a gustos particulares pueden condicionar esa percepción.
Conviene encontrar un equilibrio.
El objetivo es que el comprador pueda observar los espacios y pensar en cómo sería su vida allí, no únicamente en cómo vive actualmente el propietario.
4. Limpieza: una de las mejoras con mayor impacto y menor inversión
Puede parecer evidente, pero una limpieza profunda antes de las fotografías y las visitas es fundamental.
Y no hablamos únicamente de limpiar el suelo.
Ventanas, cocina, baños, juntas, cristales, terrazas y elementos que habitualmente pasan más desapercibidos merecen atención.
También los olores.
Un propietario que vive diariamente en una vivienda puede haberse acostumbrado a determinados olores —tabaco, mascotas, cocina o humedad— que un visitante detectará nada más entrar.
Ventilar correctamente antes de una visita suele ser mucho más efectivo que intentar ocultarlos con ambientadores intensos.
Una vivienda limpia transmite además algo que va más allá de la estética: sensación de cuidado y mantenimiento.
5. Aprovecha al máximo la luz
La luminosidad influye mucho en cómo percibimos un espacio.
Antes de hacer fotografías o recibir compradores conviene comprobar si estamos aprovechando toda la luz disponible.
Sube persianas, abre cortinas y evita colocar muebles u objetos que bloqueen las ventanas.
También hay que revisar la iluminación artificial.
Una bombilla fundida o una estancia insuficientemente iluminada puede parecer un detalle menor, pero afecta a la experiencia de la visita.
Si alguna habitación es especialmente oscura, merece la pena estudiar cómo mejorar su iluminación sin necesidad de realizar grandes intervenciones.
6. ¿Merece la pena pintar antes de vender?
En determinadas viviendas, sí.
Una mano de pintura puede ser una de las intervenciones más sencillas para mejorar la percepción general, especialmente cuando existen paredes deterioradas, manchas o colores muy intensos.
Los tonos neutros suelen facilitar que el comprador centre su atención en el espacio y no en la decoración.
Pero tampoco debemos pintar automáticamente todas las viviendas antes de venderlas.
Si las paredes están en buen estado, quizá la inversión no sea necesaria.
Aquí aparece una regla que deberíamos aplicar a cualquier mejora previa a la venta:
no hacer algo simplemente porque “queda mejor”, sino valorar si realmente puede facilitar la comercialización o mejorar la percepción del inmueble.
7. No confundas preparar una vivienda con reformarla completamente
Este es probablemente uno de los puntos más importantes.
Cuando un propietario decide vender puede pensar que una reforma permitirá obtener mucho más dinero.
En algunos casos puede ser cierto. En otros, no.
Una reforma puede aumentar el atractivo de una propiedad sin incrementar necesariamente su precio en la misma proporción que la inversión realizada.
Antes de reformar hay que analizar el estado de la vivienda, su ubicación, las propiedades con las que competirá y el perfil de comprador.
No tiene sentido invertir 20.000 euros únicamente porque esperamos incrementar automáticamente el precio en una cantidad superior.
Por eso hemos desarrollado una guía específica sobre qué reformas pueden aumentar el valor de una vivienda, donde analizamos qué actuaciones merece la pena estudiar antes de vender.
La clave es diferenciar entre preparar para vender y reformar para vender.
No son lo mismo.
8. Valora la eficiencia energética de la vivienda
La eficiencia energética es otro factor que cada vez forma más parte de la información disponible para el comprador.
Ventanas, aislamiento, calefacción, climatización y consumo energético pueden influir en la percepción de una vivienda, especialmente cuando se comparan propiedades similares.
Sin embargo, nuevamente debemos analizar el retorno antes de acometer inversiones importantes exclusivamente para vender.
En Inmoversion contamos con un contenido específico sobre reformar y mejorar la eficiencia energética de una vivienda para venderla, que actualizaremos para profundizar en este aspecto.
Placas solares: ¿aumentan el atractivo de una vivienda en venta?
La instalación de placas solares es otra de las mejoras que conviene tener en cuenta cuando hablamos de eficiencia energética y valor inmobiliario.
El autoconsumo fotovoltaico puede resultar especialmente atractivo para compradores interesados en reducir su dependencia de la electricidad de la red y controlar mejor sus gastos energéticos. En viviendas unifamiliares, chalets o propiedades con una instalación solar ya operativa, puede convertirse en un argumento diferenciador frente a otros inmuebles similares.
Sin embargo, como ocurre con cualquier reforma, debemos distinguir entre el atractivo de disponer de placas solares y el incremento real de valor que pueden aportar a una vivienda.
No es lo mismo comercializar una casa con una instalación pagada, legalizada y en funcionamiento que otra con equipos pendientes de amortizar o sujetos a un contrato de financiación.
También es importante conocer su antigüedad, potencia, producción, mantenimiento y las condiciones de la instalación. Si existen facturas o datos de consumo que permitan acreditar el ahorro conseguido, pueden ayudar al comprador a valorar esta característica de forma más objetiva.
¿Merece la pena instalar placas solares únicamente para vender?
No necesariamente. Si la vivienda ya dispone de ellas, conviene destacarlas correctamente en el anuncio y explicar sus ventajas. Pero realizar una nueva instalación justo antes de ponerla a la venta requiere analizar su coste y el retorno que razonablemente puede obtenerse.
En Inmoversion recomendamos valorar este tipo de inversiones teniendo en cuenta las características de la propiedad y la demanda de su zona. Una instalación de autoconsumo puede ser un argumento comercial interesante, pero debe formar parte de una valoración global del inmueble.
9. Utiliza el Home Staging cuando la vivienda lo necesite
Hay propiedades que no necesitan reformas, pero sí una presentación diferente.
El Home Staging busca preparar los espacios para que resulten más atractivos para un número mayor de compradores.
Puede implicar reorganizar mobiliario, retirar elementos, mejorar la iluminación, utilizar determinados textiles o introducir pequeños cambios decorativos.
No consiste simplemente en “decorar bonito”.
Su objetivo es comercial.
Se trata de presentar mejor el producto inmobiliario.
Si quieres conocer esta técnica con más detalle, puedes consultar nuestra guía sobre qué es el Home Staging.
10. Prepara la vivienda para las fotografías
En Inmoversion sabemos que un buen reportaje fotográfico comienza mucho antes de hacer la primera fotografía. Por eso, cuando preparamos una vivienda para su comercialización, orientamos al propietario sobre cómo organizar las estancias, qué elementos conviene retirar y qué pequeños cambios pueden ayudar a mostrar todo su potencial.
No se trata de transformar la vivienda ni de ocultar sus características, sino de eliminar aquellas barreras visuales que impiden apreciar correctamente los espacios. Un exceso de muebles, objetos personales o elementos decorativos puede hacer que una habitación parezca más pequeña, oscura o menos funcional de lo que realmente es.
Nuestro objetivo es que, cuando el comprador encuentre el anuncio, las fotografías le permitan comprender la distribución, apreciar la amplitud y descubrir los puntos fuertes del inmueble. La preparación de la vivienda forma parte de nuestra estrategia de comercialización, no es simplemente una cuestión estética.
Antes de que llegue la primera visita física habrá una visita mucho más importante: la visita digital.
El comprador encontrará tu vivienda probablemente entre decenas de anuncios.En pocos segundos decidirá si continúa viendo las fotografías, consulta las características o pasa al siguiente inmueble. Por esta razón no tiene demasiado sentido contratar o realizar buenas fotografías de una vivienda que todavía no está preparada.
Primero ordenamos, limpiamos, revisamos la distribución, retiramos elementos innecesarios y aprovechamos la iluminación. Después fotografiamos, porque las imágenes deben ayudar a entender la distribución y dimensiones de la vivienda, además de mostrar sus principales puntos fuertes. Y sobre todo y muy importante es tener en cuenta que la primera fotografía merece una atención especial: será, en muchos casos, la responsable de conseguir que alguien entre o no en el anuncio.
11. Prepara también la vivienda para las visitas
Una casa puede estar perfectamente preparada para las fotografías y perder buena parte de ese efecto durante una visita.
Antes de recibir compradores conviene ventilar, recoger los objetos cotidianos, abrir persianas y comprobar la temperatura.
También es recomendable evitar distracciones innecesarias.
Si hay varias personas hablando, televisión encendida o mascotas reclamando atención, al comprador puede resultarle más difícil observar tranquilamente la vivienda.
Tampoco hay que perseguir al visitante explicándole cada característica de la casa.
Hay información que merece la pena proporcionar, pero también hay que dejar espacio para que el comprador observe, pregunte e imagine.
12. No olvides la documentación
Antes de vender también es fundamental conocer la situación real de la vivienda. No todas las propiedades pueden comercializarse en las mismas condiciones y, en ocasiones, existen circunstancias jurídicas o administrativas que el propietario desconoce.
Por ejemplo, una vivienda de protección oficial (VPO) puede estar sujeta a un régimen de protección que condicione su precio máximo de venta, los requisitos del comprador o la necesidad de realizar determinados trámites administrativos. También pueden existir cargas registrales, discrepancias documentales, situaciones de copropiedad u otras circunstancias que convenga resolver antes de poner el inmueble en el mercado.
En Inmoversion ayudamos a los propietarios a identificar y comprobar la situación de su vivienda antes de iniciar la comercialización, para conocer las condiciones en las que puede venderse y anticipar posibles incidencias.
Esta revisión previa permite tomar decisiones con mayor seguridad y evita descubrir problemas cuando ya existe un comprador interesado o una fecha prevista para firmar.
Preparar una vivienda para vender no consiste únicamente en preparar físicamente el inmueble.
Preparar debidamente la operación, un plus para tu tranquilidad (la del comprador)
Antes de encontrar un comprador conviene comprobar que disponemos de la documentación necesaria y que no existen situaciones que puedan retrasar posteriormente la compraventa.
Escritura, información registral, certificado energético, situación de la comunidad, IBI o documentación relacionada con una hipoteca pendiente son algunos de los elementos que pueden entrar en juego.
Detectar un problema documental antes de recibir una oferta es mucho mejor que descubrirlo cuando el comprador quiere firmar.
13. Y antes de publicar, comprueba el precio
Podemos preparar perfectamente una vivienda y equivocarnos en uno de los elementos más importantes: el precio de salida.
El precio debería establecerse teniendo en cuenta las características de la propiedad, la ubicación, el estado, la demanda, la competencia y las operaciones comparables disponibles.
Además, después de preparar la vivienda puede cambiar nuestra propia percepción sobre ella. El hecho de verla más atractiva no significa que el mercado vaya a valorar automáticamente todas las mejoras realizadas.
En nuestra guía sobre cómo calcular el precio de salida de una vivienda explicamos los principales factores que conviene analizar.
Preparar bien la vivienda también puede ayudarte a vender antes
El objetivo de preparar una casa no debería ser únicamente conseguir fotografías más bonitas.
Buscamos reducir objeciones.
Un comprador que entra y encuentra desperfectos empieza a descontar mentalmente dinero del precio.
Uno que percibe falta de mantenimiento puede imaginar problemas adicionales.
Y quien no consigue comprender los espacios porque están saturados puede descartar una propiedad que realmente podría encajar con sus necesidades.
Por eso, preparar una vivienda para vender consiste en facilitar que el comprador entienda su valor.
No siempre requiere una gran inversión.
En ocasiones requiere simplemente tomar las decisiones adecuadas antes de ponerla en el mercado.
Preguntas frecuentes sobre cómo preparar una vivienda para venderla
¿Qué es lo primero que debería hacer antes de poner mi casa a la venta?
Antes de publicar el anuncio conviene analizar el estado de la vivienda, reparar pequeños desperfectos, ordenar y limpiar, revisar la documentación y conocer su valor de mercado. También es importante estudiar qué otras viviendas similares están actualmente a la venta.
¿Es necesario reformar una vivienda antes de venderla?
No. Dependerá del estado del inmueble, el coste de la reforma y el incremento de valor que pueda generar. En muchas viviendas pueden resultar más rentables pequeñas mejoras que una reforma integral.
¿Merece la pena pintar una casa antes de venderla?
Puede merecer la pena cuando las paredes presentan desgaste, manchas o colores muy personalizados. Una pintura neutra puede mejorar la luminosidad y facilitar que los compradores imaginen la vivienda adaptada a sus propios gustos.
¿Debo vender la vivienda amueblada o vacía?
Dependerá del tipo de vivienda, del mobiliario y del comprador al que se dirija. Una vivienda con muebles adecuados puede ayudar a comprender los espacios, mientras que un exceso de mobiliario puede hacer que parezca más pequeña. Este aspecto debe analizarse individualmente.
¿Cuánto dinero debería invertir en preparar una vivienda?
No existe una cantidad válida para todas las propiedades. La inversión debería guardar relación con el estado del inmueble, su precio, el mercado de la zona y el retorno que razonablemente pueda obtenerse. Gastar más no garantiza vender por más.
¿Las placas solares aumentan el precio de venta de una vivienda?
Pueden contribuir a mejorar su atractivo y diferenciación, especialmente cuando la instalación está en buen estado, legalizada y permite acreditar un ahorro energético. Sin embargo, no existe un incremento de precio fijo por disponer de placas solares. Su efecto dependerá del inmueble, el mercado y las condiciones de la instalación.
¿Estás preparando tu vivienda para vender?
Antes de decidir qué reparar, qué reformar o cuánto invertir, merece la pena conocer qué posición ocupa realmente la vivienda en el mercado.
Una propiedad que necesita determinadas mejoras para competir no requiere la misma estrategia que otra que ya se encuentra en buenas condiciones.
En Inmoversion analizamos el inmueble, su competencia y la demanda para determinar cómo plantear la comercialización antes de ponerlo a la venta.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Madrid, puedes empezar solicitando una valoración de tu vivienda.
Prepararla correctamente desde el principio puede evitar muchos cambios de estrategia después.
Descubre los factores que más se tienen en cuenta para comprar casas
