Como hemos comentado en varios artículos vender una vivienda o un piso recibido en herencia no es una tarea fácil, surgen numerosas dudas sobre el proceso de venta de la vivienda partiendo del propio tramite de la herencia hasta terminar con la venta de la vivienda.

Fases del proceso de venta de una vivienda recibida en herencia.

Gestión de la herencia

Tras el fallecimiento de una persona sus bienes no se transmiten de forma automática a sus legítimos herederos, sino que se realiza a través de una herencia. Lo primero que conviene confirmar es si se cuenta con testamento o no.

1.- NOTARIA. En caso de existir testamento el proceso es más sencillo y rápido. En caso de no haber testamento habrá que realizar una declaración de herederos. Esta gestión es sumamente importante por lo que nuestra recomendación es que cuentes con asesoramiento profesional, un abogado de la familia o la notaría de confianza te podrá guiar en todos los tramites a realizar y documentación precisa para preparar la escritura de adjudicación de herencia. En caso de no contar con alguien de tu confianza, no dudes en llamarnos estaremos encantados de darte referencias de profesionales con los que habitualmente trabajamos o notarias de referencia con las que habitualmente firmamos.

Una vez firmada la escritura de adjudicación de herencia, procede la liquidación de impuestos y la inscripción de dicha escritura en el registro de la propiedad. Una vez inscrita la vivienda a favor de los herederos, el registro facilitará una nota simple donde la titularidad estará a nombre de los herederos en el porcentaje que corresponda.

2.-IMPUESTOS. En caso de herencia procede liquidar dos impuestos. El impuesto de sucesiones y donaciones a liquidar en la comunidad autónoma donde el fallecido tuviese su residencia habitual en el momento del fallecimiento. Por otro lado corresponde liquidar la plusvalía municipal, siendo competencia de cada uno de los ayuntamientos donde se encuentren los inmuebles objeto de herencia.

3.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Una vez tengamos la primera copia autorizada de la escritura de adjudicación de herencia y los impuestos liquidados, la escritura se presenta ante el registro de la propiedad para su inscripción. Una vez inscrita la vivienda, el registro facilitará una nota simple donde podrá comprobarse que la titularidad ya esta a nombre de los herederos, y por lo tanto ya pueden proceder a la venta de la vivienda a un tercero. Esto es importante, pues como veremos a continuación, hasta que no este inscrita la escritura de adjudicación no se podrá vender la vivienda y transmitir a un tercero.

No debes agobiarte pues la mayoría de los abogados que se dedican a gestionar herencias, trabajan con notarias y gestorías que se encargan de todo. Eso sí, para evitar sorpresas te recomendamos solicites un presupuesto para hacerte una idea de los gastos. En caso de no ser una herencia muy compleja puedes contactar directamente con una NOTARIA, que podrá asesorarte perfectamente sobre los tramites y documentación necesaria.

Sabemos que muchas agencias inmobiliarias utilizan como reclamo que gestionan gratuitamente la herencia, (GESTION GRATUITA DE LA HERENCIA), pero ¿de verdad crees que es gratuito? Solicita información de sus honorarios, qué comisión cobran por vender la vivienda, qué comisión cobran al comprador y si la gestión “GRATUITA” de la herencia, incluye los honorarios de la notaría y del registro.

Gestión de la venta de la vivienda heredada

Lo primero que debe tenerse en cuenta es que cuando se recibe una vivienda en herencia, lo habitual, en caso de existir varios herederos, es que surjan dudas sobre su destino, desde el punto de visto legal, la vivienda pasa a ser un proindiviso, pues varias personas pasar a ser copropietarios en el porcentaje que legalmente le corresponda.

Dicho esto, no debe confundirse con una sociedad donde varios socios tienen unos porcentajes, aquí hablamos de un proindiviso y por lo tanto para tomar la decisión de venta se requiere la unanimidad, si uno solo de los propietarios se niega en principio no se puede vender, aunque legalmente este previsto el mecanismo para evitar esta situación, pero no lo recomendamos, pues aumentan los gastos y suele ser perjudicial para el conjunto de los propietarios.

Si partimos del supuesto más habitual y es que los herederos tienen claro que ninguno esta interesado en quedarse con la vivienda y que por lo tanto lo que procede es ponerla a la venta, es muy importante gestionar los tiempos, las gestiones y el momento en el cual procede gestionar la venta de la vivienda.

Nuestra recomendación es iniciar los tramites de la gestión de la herencia, y una vez tengan claro los herederos, que lo que interesa es la venta de la vivienda, nuestra recomendación es que seleccionen una inmobiliaria que tenga experiencia en la venta de viviendas en herencia y sobre todo, no se aproveche de las circunstancias para gestionar la venta de la vivienda de una forma rápida y en beneficio del inversor de turno o comprador oportunista que realiza una oferta a la baja.

Desde inmoversion defendemos que el hecho de que una vivienda provenga de una herencia no es motivo para pensar que los propietarios estén dispuestos a aceptar cualquier oferta. Se trata de una vivienda, con una valoración y un precio de mercado, y como inmobiliaria nuestro objetivo es conseguir el máximo de beneficio posible para nuestros clientes. Si además tenemos en cuenta que inmoversion como inmobiliaria online cobra una tarifa fija de 2.900€ y NO COBRA NADA AL COMPRADOR, creemos que somos la opción mas conveniente para aquellos herederos que se plantean vender una vivienda recibida en herencia.

Es importante tener en cuenta, que la venta de la vivienda, e incluso la firma de arras va a estar condiciona a la gestión de la herencia, pero eso no quiere decir que no se puedan iniciar acciones comerciales, siempre y cuando se informe a los futuros compradores de la situación administrativa y registral de la vivienda y de las gestiones pendientes para que la vivienda este a nombre de los herederos. Algunas gestiones de venta de la vivienda se pueden ir adelantando, pero otras no se podrán cerrar hasta que la vivienda este a nombre de los herederos. Por ejemplo, el comprador podrá iniciar gestiones financieras con su banco, para gestionar una hipoteca e incluso se podrá realizar la tasación de la vivienda, pero el ok definitivo de la entidad bancaría quedará en suspenso hasta que no se aporte la nota simple donde ya aparezca la vivienda a nombre de los herederos.

Especial mención a la supresión del artículo 28 Ley Hipotecaria y criterios aplicables

El articulo 28 de la Ley hipotecaria hasta su eliminación con fecha de efectos 03 de septiembre de 2021 era una limitación a la transmisión sobre todo en caso de necesitar financiación bancaría, pues ningún banco procedía a financiar viviendas en las que resultase de aplicación la limitación impuesta por el artículo 28. Dicho artículo establecía una protección a favor de herederos forzosos (descendientes, ascendientes y cónyuges del causante), que por el motivo que fuese no estaban presentes ni debidamente identificados a fecha del fallecimiento del causante y que por lo tanto la vivienda hubiese sido adjudicada a herederos no forzosos, por ejemplo a sobrinos.

Actualmente tras la derogación de dicho artículo se suponía que las viviendas heredadas por ejemplo por sobrinos no estaban sujetas a dicha limitación, sin embargo, inicialmente, al no existir unas disposiciones transitorias, ha existido “disparidad” de criterios por algunos registros que tenía en cuenta a efectos de computar los dos años de protección la fecha de fallecimiento. Sin embargo, tras la fijación de un criterio claro, cualquier adjudicación de herencia formalizada y firmada tras el 03 de septiembre de 2021, no debe estar sujeta a dicha limitación tras su inscripción.

En conclusión, como puedes comprobar, son muchos los trámites y las gestiones que hay que realizar para vender una vivienda recibida en herencia, algunas se pueden realizar en paralelo por lo que se acortan mucho los tiempos. Confía solo en inmobiliarias que acrediten que tienen experiencia en este tipo de operaciones, además ahora con la supresión del articulo 28 de la Ley Hipotecaria, y teniendo claro los criterios a aplicar por parte de los registradores, no hay motivo alguno para retrasar la decisión de vender una vivienda heredada.

No dudes en ponerte en contacto con inmoversion, si tienes alguna duda al respecto. Estaremos encantados de ayudarte.

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