Ante una falta de liquidez o una necesidad extraordinaria muchas personas mayores de 65 años se plantean varias opciones.

Con el objetivo de conseguir liquidez existen en el mercado actualmente tres opciones:

a) La hipoteca inversa.

b) La venta de la nuda propiedad

c) La venta de la vivienda teniendo en cuenta los beneficios fiscales y su conversión en una renta vitalicia.

¿En qué consisten? ¿Qué ventajas e inconvenientes tienen?

1.- ¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un producto financiero por que el propietario mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia solicita un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda, pero con la singularidad que en principio no tiene cuotas de amortización hasta el fallecimiento. Existen algunas especialidades, pero para un primer contacto debemos tener claro que el propietario de una vivienda dependiendo de su edad y del valor de tasación de la vivienda recibirá un determinado importe. Los intereses se acumulan al importe recibido, que será cancelado por los herederos del propietario.

Los herederos tienen en principio un plazo de 12 meses desde el fallecimiento para devolver el préstamo.

En relación con la hipoteca inversa una cosa debe quedar claro, la entidad entrega una determinada cantidad, pero no garantiza que sea suficiente durante toda la vida del propietario, por lo que puede contratar un seguro de renta vitalicia diferido. De esta forma una vez se termine el dinero de la hipoteca seguirá cobrando la renta mensual pactada.

¿Cómo tributa el dinero recibido por la hipoteca inversa?

Dichas cantidades no están sujetas al IRPF pues se tratan de disposiciones de un crédito no una renta. Otra cosa será el seguro de renta vitalicia diferido.

Ventajas de la hipoteca inversa:

La principal ventaja es que no se deja de ser propietario de la vivienda, por lo que puedes disponer de ella libremente (alquilarla o venderla).

Inconvenientes de la hipoteca inversa:

El inconveniente más importante es que no cubre el riesgo de longevidad salvo que se formalice un seguro de renta vitalicia diferido.

Otro inconveniente es que la renta a cobrar no se actualiza por la inflación lo que supone una pérdida de poder adquisitivo.

Además, podría darse el supuesto que tras el fallecimiento, el valor de la vivienda sea inferior al préstamo. En este caso la entidad ejecutará la hipoteca e intentará cobrar con los bienes de la herencia, nunca con los bienes de los herederos.

¿Si aparentemente es un buen producto porque en España ha sido un fracaso?

Las principales causas son las siguientes:

Falta de interés comercial por parte de las principales entidades bancarias.

Se trata de un producto complejo que exige una correcta explicación que muchas personas mayores de 65 años no llegaban a entender.

No es un producto que levante interés en época de crisis y de corrección de precios de la vivienda.

No obstante, lo anterior si bien es cierto que las entidades bancarias están siendo muy prudentes y discretas en este tema, las compañías de seguros planean entrar en este negocio al objeto de poder ofrecer a sus clientes jubilados opciones a la hora de diversificar sus futuros ingresos.

2.- ¿Qué es la venta de la nuda propiedad?

Cuando hablamos de propiedad de una vivienda, normalmente entendemos que se refiere a la plena propiedad de un inmueble, pero realmente se puede dividir en dos derechos:

1.- La nuda propiedad (derecho de una persona llamado nudo propietario a ser dueño de un bien con la limitación de no poder usarlo ni disfrutarlo).

2.- El usufructo (derecho de goce, uso y disfrute por parte de una persona llamado usufructuario sobre un bien propiedad del nudo propietario).

Teniendo en cuenta que la plena propiedad de un inmueble supone el ejercicio de estos dos derechos, el propietario puede vender la nuda propiedad reservándose el usufructo de la misma.

Las personas que optan por la venta de la nuda propiedad suelen ser mayores de 65 años, generalmente sin herederos, que buscan con esta operación complementar su pensión por jubilación.

Resumiendo:

El nudo propietario es el propietario de la vivienda.

El usufructuario tiene el derecho a usar y disfrutar la vivienda, también alquilarla.

El nudo propietario recupera la plena propiedad cuando se extingue el usufructo.

El nudo propietario puede vender la nuda propiedad.

El usufructuario es el obligado al pago del IBI

El nudo propietario es el obligado al pago de los gastos de comunidad.

Ventajas de vender la nuda propiedad:

Sigues usando y disfrutando la vivienda y recibes en un solo pago el valor de la nuda propiedad de tu vivienda. Producto ideal para personas mayores, sin herederos directos.

Inconvenientes:

La venta de la nuda propiedad supone perder la titularidad como propietario de la vivienda. Al fallecimiento del vendedor/usufructuario, el nudo propietario recupera la plena propiedad del inmueble. Los herederos del vendedor/usufructuario no tiene derecho alguno sobre dicha vivienda.

3.- Venta de vivienda por propietarios mayores de 65 años.

Los propietarios mayores de 65 años y las personas que tengan una severa o gran dependencia tienen una serie de ventajas fiscales en la venta de su vivienda.

Si la vivienda que se vende es la vivienda habitual está exenta de tributan en el IRPF.

Si la vivienda es ganancial, ambos cónyuges deben tener 65 años o más.

Recordemos que una vivienda es calificada como vivienda habitual cuando el contribuyente puede acreditar que ha residido durante un plazo mínimo continuado de tres años y lo ha hecho en su condición de propietario.

Si la vivienda que se vende no es la habitual, los mayores de 65 años siguen teniendo ventajas siempre y cuando, los ingresos obtenidos de la transmisión se reinvierten en la constitución de una renta vitalicia. La única condición es que debe realizarse en un plazo de 6 meses desde la venta y que el importe máximo exento será de 240.000€

Las tres opciones, son parecidas, pero no iguales. En caso de seguir necesitando la vivienda para residir habrá que descartar la tercera opción y por lo tanto habrá que valorar entre la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad.

Decisión compleja donde habrá que valorar pros y contras de dichas opciones y sobre todo sus consecuencias y efectos sobre nuestro patrimonio.

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