Comprar casas y pisos de segunda mano, e incluso nuevos, siempre supone el riesgo de encontrar vicios ocultos una vez que se comienza a vivir en la propiedad adquirida. Pero, si estás en esa situación, debes saber que existen mecanismos legales para reclamar al antiguo propietario las reparaciones o la compensación económica por la disminución del valor de la vivienda. 

¿Qué es un vicio oculto?

Lo primero que hay que saber es que el expropietario no está obligado a hacer cualquier reparación de la casa, sino solo a arreglar aquellos que se denominan vicios ocultos.  

Los vicios ocultos son los desperfectos que descubrimos pasado el tiempo de haber adquirido una propiedad. Además, para poder exigir responsabilidades al vendedor, deben tener las siguientes características:  

  • No se detectan a simple vista  
  • Estaban en la vivienda antes de adquirirla  
  • Son graves, es decir, que son los suficientemente importantes como para que la casa hubiera tenido un precio de venta menor, no se hubiera comprado o imposibilitan la habitabilidad de la casa. 

Comprar casas y pisos entre particulares, amparado por el Código Civil

En este artículo nos centraremos en la compra de casas y pisos entre particulares. Cuando se trata de este tipo de negociación, los compradores no son considerados consumidores sino particulares y, por tanto, les ampara el Código Civil. 

Esta legislación ampara a los compradores para que reclamen al o los vendedores las reparaciones necesarias para garantizar el estado adecuado de la vivienda.  

Los plazos en los que se pueden reclamar estos desperfectos varían en función de si se trata de una vivienda de segunda mano o si es una propiedad nueva. 

Viviendas de segunda mano

El plazo para reclamar los vicios ocultos es de 6 meses. 

Viviendas nuevas

En el caso de las viviendas recién construidas, los plazos son distintos. 

  • 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras. 
  • 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad. 
  • 10 años el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. 

Pasos a seguir

  1. Enviar un burofax para notificar el desperfecto. Con el envío de este documento, se obtiene una prueba legal de que se ha notificado al expropietario, en tiempo, de los desperfectos de la vivienda.  

       2. Si se recibe una respuesta afirmativa, comenzar con las reparaciones.

       3. Si el propietario no responde, hay que tener en cuenta que el envío del burofax no interrumpe el periodo de que se tiene para notificar o demandar al expropietario. Por lo tanto, se debe poner una denuncia antes de que se agote el plazo correspondiente. 

Prevenir al comprar casas y pisos

Para evitar enfrentarse a vicios ocultos en una vivienda lo mejor es visitar una casa que se va a adquirir con un aparejador o arquitecto, especialmente en el caso de fincas antiguas o que no hayan sido habitadas durante un largo tiempo. 

Además, es recomendable informarse sobre si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). 

No cabe duda de que antes de asumir el riesgo de enfrentarse a un proceso legal por desperfectos en la vivienda, lo mejor es contar con la ayuda de especialistas en el sector inmobiliario que ayuden a evaluar la vivienda que se va a adquirir.  

 

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