Índice
1.- LOCALIZACIÓN DE LA VIVIENDA
La oferta de obra nueva se limita en la actualidad a nuevos desarrollos y PAUS. La oferta de obra nueva en zonas y barrios del centro de la capital es testimonial.
En este sentido deberás tener claro cuál es tu estilo de vida, qué buscas y qué necesitas.
Los nuevos desarrollos de Madrid son la clave para el mercado de la vivienda. Los PAUs del Sureste de Madrid (Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros) suponen la principal bolsa de suelo de la capital.
En Madrid destacan los distritos de Arganzuela, Hortaleza, Vicálvaro, y Villaverde.
Los nuevos desarrollos de Valdebebas, el Cañaveral, El parque de ingenieros en Villaverde, la zona de Méndez Álvaro o la operación Calderón, son los protagonistas.
2.- SERVICIOS Y ACCESOS
Dependiendo de la antigüedad del desarrollo puede contar con todos los servicios operativos o no. Es conveniente que tengas claro estas cosas. Todos los PAUS inicialmente tienen esta problemática hasta que se asientan y se consolidan.
3.- SELECCIÓN DEL MEJOR PROYECTO
En ocasiones en obra nueva el comprador se encontrará con varios proyectos de interés, de distintos promotores. Nuestra recomendación es que realices una labor de investigación sobre la solvencia del promotor y del propio proyecto. Es aconsejable conocer algunos proyectos que ya haya ejecutado el promotor y sobre la promoción en particular es importante que el promotor te entregue toda la información legal, así como comercial (Planos, memoria de calidades). Confirma antes de señalizar si el proyecto cuenta ya con licencia de obras.
Ten en cuenta que a nivel operativo lo primero que el promotor ofrece es la posibilidad de señalizar una vivienda para posteriormente proceder a la firma de contrato privado de venta de la vivienda. Solicita con antelación un borrador del contrato para revisarlo. Nuestra recomendación es que cuentes con ayuda profesional que vele por tus intereses. Son muchos los aspectos legales que hay que reflejar en el contrato para evitar sorpresas y conflictos en un futuro.
4.- DISPONIBILIDAD Y FECHA DE ENTREGA
Este factor dependerá del grado de desarrollo de la promoción en cuestión y de tus necesidades. Hay que tener en cuenta que si se compra en plano el plazo medio de entrega puede llegar a los dos años. Este suele ser el mayor inconveniente para muchos compradores que por motivos personales no pueden esperar ese tiempo.
5.-ESTADO Y CALIDADES DE LA VIVIENDA
Dependiendo de la fase en la que se encuentre la promoción y la política del promotor es posible que se puedan realizar mejoras, mejorar calidades, personalizar la vivienda, etc.
6.- SUPERFICIE DE LA VIVIENDA
Aquí la tendencia es muy clara. Las viviendas cada vez son más pequeñas. Salvo alguna promoción singular, lo normal serán viviendas cada vez más pequeñas.
En cuanto a la tipología de vivienda más demandada de obra nueva, en la actualidad predomina la búsqueda de vivienda por reposición de 3 dormitorios o 4 dormitorios y una superficie entre 120m2 y 140 m2
7.- PRECIO DE LA VIVIENDA
En este tema nos desmarcamos de la mayor parte de los expertos, pues la mayoría afirma que el precio de la vivienda de segunda mano es más bajo. En nuestra opinión aquí no puede ayudarte la estadística. Deberás hacer un estudio específico de la zona de tu interés y confirmar la situación real de la zona, barrio o distrito. En numerosas ocasiones te puedes llevar la sorpresa que el precio de la vivienda de segunda mano es más alto que la vivienda de obra nueva. Los factores son muchos, y cada zona tendrá su justificación.
8.- GARANTIAS PARA LAS APORTACIONES
Debe tenerse en cuenta que desde el 01 de enero de 2016 existe una nueva regulación sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda.
Las novedades establecidas por la Ley 20/2015, de Julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades Aseguradoras y Reaseguradoras son las siguientes:
- La obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de obra. Las cantidades entregadas por un comprador antes de que el promotor o cooperativa tenga concedida la oportuna licencia de obra no estarán garantizadas.
- Será necesario tener claro los plazos de garantía, para en su caso proceder a la reclamación previa al promotor para poder solicitar la devolución al asegurador o avalista.
- Importante: Si el adquirente no requiere al promotor la rescisión del contrato y consiguiente devolución de las cantidades entregadas en el plazo de dos años desde el incumplimiento en caso de estar avalada la operación, el aval habrá caducado.
9.- IMPUESTOS PRINCIPALES DE LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA
VIVIENDAS LIBRE IVA: 10% IVA
VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL: 4% IVA
10.- FINANCIACION
Normalmente, muchas promociones van vinculadas a una determinada financiación de la entidad bancaria que financia la promoción. No existe obligación de subrogación por lo que será conveniente buscar financiación alternativa que mejore sus condiciones, aunque habrá que valorar el coste de la operación. Puede que en términos globales resulte más interesante la subrogación que contratar una hipoteca nueva. Confirma condiciones y elije lo mejor para tus intereses.
11.- GASTOS DE LA OPERACIÓN
Además del IVA, existen otros gastos de compraventa y de la hipoteca (Notario, registro y gestoría). Por un lado están los gastos por la escritura de compraventa, al respecto recordar que el comprador puede elegir notario. En cuanto a los gastos derivados de la hipoteca, hay que recordar que el pasado 16/03/2019 se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
12.- GASTOS DE COMUNIDAD
La mayoría de las promociones de obra nueva contemplan instalaciones individuales por lo que el coste de comunidad no suele ser alto. No obstante será importante que tengas en cuenta las instalaciones con las que cuenta la promoción y el número de vecinos (viviendas). Este dato será muy importante, por ejemplo una promoción de obra nueva, puede contar con instalaciones tales como sala comunitaria, gimnasio, piscina exterior, piscina climatizada, etc. Dependiendo de los servicios que incluya los gastos de comunidad se pueden disparar. Además hay que tener en cuenta que al comprar en plano, no tendrás el dato exacto del coste de comunidad aunque sí podrás saber el coeficiente que le corresponderá a tu vivienda.
13.- PLAZOS PARA RECLAMAR POR DESPERFECTOS
La ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos:
Un plazo de un año para reclamar por daños materiales, defectos en pintura, suelos, puertas, ventanas, alicatados, instalaciones técnicas.
Un plazo de tres años para instalaciones técnicas (electricidad, fontanería y gas). Deben tratarse de daños que afecten a las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Un plazo de 10 años para vicios ocultos (daños que afecten a la estructura del edificio).
14.- COMPRA POR REPOSICION Y VENTA DE LA VIVIENDA ANTERIOR
El perfil del comprador de vivienda por reposición es el de una pareja casada, con dos hijos o más y edad entre 38 y 46 años que deciden comprar una vivienda más amplia, con uno o dos dormitorios más y mejores servicios y zonas comunes.
En este caso es imprescindible gestionar convenientemente la venta de la vivienda anterior pues es muy habitual perder buenas oportunidades por haber retrasado la decisión de poner a la venta la vivienda. Debe tenerse en cuenta los plazos de entrega de la nueva vivienda, el posible retraso en la entrega de esta, y también los tiempos de venta de la vivienda anterior.
