Este pasado sábado 16/03/2019 se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Acceso a la Ley 5/2019 BOE NUMERO 65 sábado 16/03/2019

Tal y como dispone la Disposición final decimosexta, la Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, es decir que entrará en vigor el día 16/06/2019.
Dada su transcendencia reproducimos íntegramente el párrafo primero del artículo uno para que tengamos claro cual es el objetivo de esta normativa:

Artículo 1. Objeto.
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

¿Qué ventajas ofrece la nueva  Ley Hipotecaria?

  • Más información a disposición del consumidor. La entidad bancaria está obligada a facilitar información precontractual.
  • Mayor tiempo para estudiar el contrato de préstamo y entenderlo.
  • Reducción de gastos para el prestatario.
  • Mayor seguridad para que las entidades bancarias puedan definir sus ofertas hipotecarias.
  • Mayor seguridad y garantías para las partes. La entidad bancaria deberá evaluar la solvencia del futuro hipotecado y facilitar dicha información al interesado.
  • El papel del NOTARIO se refuerza. El interesado deberá acudir dos veces mínimo. En la primera ocasión para realizar cualquier consulta sobre su contrato y en una segunda ocasión para proceder a su firma.
  • Los gastos se reparten.
  • Las cláusulas suelos se prohíben y por otro lado se confirma como interés mínimo el 0%, nunca podrá ser negativo.
  • Subrogación libre de gastos.

¿Cuáles son los puntos clave de la nueva Ley Hipotecaria?

1.Se regula de forma pormenorizada la información básica que deberá figurar en la publicidad de los prestamos inmobiliarios.

2.Se acaba con la famosa letra pequeña. La información deberá ser fácilmente legible o claramente audible, en función del medio utilizado para la publicidad.

3.Se fijan obligaciones de transparencia en relación con los contratos. Las clausulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación deberán inscribirse en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Dichas condiciones deberán estar disponibles en la página web de los prestamistas y además deberá garantizarse la accesibilidad de las personas con discapacidad a dicha información.

4.El prestatario debe recibir con al menos 10 días de antelación copia del contrato, y con al menos un día de antelación al día de la firma de la escritura pública del contrato de préstamo, el prestatario deberá acudir al notario para confirmar que el contenido del contrato se ajusta a la ley, así como resolver cualquier duda al respecto.

5.Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos salvo cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados, acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

6.Debe facilitarse información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario:

  • Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría al prestamista.
  • El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
  • Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
  • El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

7. En relación con las variaciones en el tipo de interés, el tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario. En caso de un tipo de interés variable, se podrá utilizar como índice o tipo de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

  • Ser claro, accesible, objetivo y verificable.
  • No se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
  • El interés no podrá ser negativo.

8.Nueva regulación del vencimiento anticipado. El prestatario perderá el derecho a plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  • Que se encuentre en mora.
  • Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% de la cuantía del capital concedido si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuanto las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos), o que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 7% de la cuantía del capital concedido si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo (se considerará cumplido este requisito cuanto las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos).
  • Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

9.Se limitan los intereses de demora. El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

10.Se establece un nuevo marco regulatorio para los profesionales del sector. (Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas inmobiliarios)

¿Qué inconvenientes puede presentar la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria?

  • Al disminuir la rentabilidad del capital podría suponer un endurecimiento de las condiciones de concesión.
  • Determinados colectivos como los jóvenes podrían tener mayor dificultad para tener acceso a financiación.
  • Muchas medidas incrementan los costes.
  • Dependerá de la competencia del sector, pero se producirá una subida paulatina de los diferenciales.

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