Cuando nos planteamos comprar una vivienda, esta es una de las primeras cuestiones que se nos vendrá a la cabeza ¿Nuevo o segunda mano? En Inmoversion te explicamos una serie de factores a considerar a la hora de decidirte entre las casas y pisos en venta que puedan interesarte.

1- LOCALIZACIÓN DE LA VIVIENDA

Para comenzar, en este punto la vivienda de segunda mano toma ventaja. La oferta es mayor y el comprador, una vez tiene claro lo que quiere y necesita, limita su búsqueda a las zonas que realmente le satisfacen.

En obra nueva el comprador depende de la disponibilidad real de proyectos por lo que, cuando se buscan viviendas de segunda mano las alternativas aumentan considerablemente.

Cada zona tiene unas características peculiares. El comprador debe ajustar su búsqueda a sus necesidades. Sin embargo, el vendedor particular debe tomar un papel más activo y poner en valor su vivienda frente al resto de la competencia.

2- ESTADO DE LA VIVIENDA

En este caso, el comprador interesado en viviendas de segunda mano debe asumir que algunas viviendas necesitarán algún tipo de reforma. Debe tenerse claro qué tipología de vivienda se busca (zona, características de la finca, urbanización, antigüedad del inmueble, etc).

Respecto al vendedor, nuestra recomendación es que haga un ejercicio de autocrítica en relación con el estado real de su vivienda. El precio de la vivienda debe reflejar esa realidad. En ocasiones será recomendable realizar una reforma que supondrá un aumento del valor de la propiedad, pero otras veces es posible que resulte más conveniente dejar que la reforma la realice a su gusto el futuro comprador.

Dependiendo del estado de la vivienda en relación al resto de viviendas de la finca y viviendas que se ofrecen en la zona, habrá que valorar la posibilidad de realizar algún tipo de reforma máxime si nos encontramos fuera de mercado.

3- SERVICIOS Y ACCESOS

Si la vivienda ya tiene unos años es muy posible que cuente con todos los servicios incluso si se encuentra en zonas de nuevo desarrollo. Si la vivienda se encuentra en zona consolidada lo único que deberá realizar el comprador es confirmar con qué servicios cuenta la vivienda y el barrio.

Para recabar esta información, el vendedor particular es quien mejor puede informar sobre este tema. Si lleva viviendo varios años en el barrio, debe informar al futuro comprador de todos los servicios con los que cuenta la zona. No dudes en dar tu opinión y contar tu experiencia en el barrio, pero trata de ser siempre objetivo y realista. De esta manera serás capaz de dar un valor añadido a tu vivienda o viviendas en venta.

4- TAMAÑO DE LA VIVIENDA

En numerosas ocasiones será una ventaja competitiva, pues es frecuente que viviendas con cierta antigüedad tengan superficies superiores a la media actual.

Este dato es muy importante, los compradores suelen dar mucha importancia a la superficie de la vivienda.

El vendedor debe ser claro en este tema desde el principio. Por lo tanto, en el anuncio es recomendable facilitar información al respecto (metros construidos y metros útiles). Si la vivienda tiene terraza distingue los metros útiles de la vivienda y los metros útiles de la terraza. En resumen: sé sincero. Una de las cosas que más frustra a un comprador es sentirse decepcionado e incluso engañado. No es recomendable crear falsas expectativas con una superficie por encima de la media de la zona para luego confirmar que no es así.

5- PRECIO DE LA VIVIENDA

El comprador en relación con la compra de una vivienda de segunda mano debería tener cerrado su presupuesto. Ha de tener en cuenta si va a necesitar financiación o no, cantidad de ahorros disponibles y gastos que deberá soportar. Normalmente en la Comunidad de Madrid se maneja como valor medio de gastos un 10% (ITP, NOTARIO, REGISTRO Y GESTORÍA).

Por otra parte, el vendedor debería establecer un precio de mercado. Esto quiere decir que en cierta forma hay que abstraerse de valoraciones subjetivas y personales y tratar de confirmar el valor de mercado de una vivienda similar en el barrio.

Existen muchas herramientas para fijar un precio objetivo. Nuestra recomendación para los clientes es siempre una valoración independiente y objetiva. Valoraciones gratuitas ofrecidas como reclamo comercial o meras informaciones o comparativas sin contrastar no son el método más ideal. Como hemos dicho existen muchas alternativas profesionales, algunas sin coste, otras con un coste reducido, pero que garantizan que tengamos sobre la mesa una valoración real del valor de mercado de la vivienda. Esto será un punto de partida para fijar el precio de salida de la vivienda.

Por último, tanto comprador como vendedor deben ser conscientes que, si la compra necesita financiación, un elemento determinante será la TASACIÓN BANCARIA.

Dicha TASACIÓN BANCARIA condicionará la viabilidad de la operación por lo que tanto vendedor como comprador deben ser conscientes de su importancia.

6.- DISPONIBILIDAD: A priori también supone una ventaja competitiva frente a la vivienda de obra nueva, pues normalmente la vivienda de segunda mano ofrecida en venta, tiene una disponibilidad inmediata.

No obstante suelen darse casos en los que no existirá una disponibilidad inmediata, y además es muy frecuente que dicho extremo no sea informado en los anuncios y publicidad de la vivienda.

En ocasiones la vivienda necesitará reforma con lo que la disponibilidad dependerá de la duración de las obras necesarias. En otras será el propio vendedor el que necesite cierto tiempo para comprar una nueva vivienda. Esto suele ser muy frecuente en los casos de aumento de familia, un matrimonio con planes de aumentar la familia, decide vender su vivienda de 1 dormitorio o 2 dormitorios para comprar una vivienda de 3-4 dormitorios.

Hay veces que la disponibilidad dependerá de la entrega de la nueva vivienda adquirida por el vendedor, la duración de reformas, etc. Hay que tener en cuenta que en muchas ocasiones el vendedor de una vivienda es también a su vez, comprador de otra vivienda.

Debe valorarse tanto por vendedor como comprador cómo gestionar estos temas y los tiempos.

7- IMPUESTOS PRINCIPALES DE LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO: ITP (IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES)

ESTE IMPUESTO ES COMPETENCIA DE LA COMUNIDADES AUTÓNOMAS POR LO QUE HABRÁ QUE ESTAR A LA LEGISLACIÓN TRIBUTARIA DE CADA UNA DE ELLAS.

EN MADRID, ACTUALMENTE EL ITP es el 6% de valor de compra de la vivienda. (Se aplicará el tipo reducido del 4% a la transmisión de un inmueble que vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa).

8- DOCUMENTACIÓN A DISPOSICIÓN DEL COMPRADOR

El vendedor debería tener gestionada y/o localizada una serie de documentación que en distintas fases de la compraventa deberá poner a disposición del comprador:

1.- ¿En necesaria la Cédula de habitabilidad? En relación a este tema como ya hemos dicho en numerosas ocasiones, dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. En Madrid no es necesario. Si quieres saber más, te recomendamos:

Cédula de habitabilidad, ¿la necesito para vender mi vivienda en Madrid?

2.- Certificado de Eficiencia energética.

3.- Si la vivienda fue adquirida directamente a un promotor (vivienda de obra nueva), toda la documentación relativa a dicha vivienda (planos, memoria de calidades, libro del edificio, etc).

4.- Nota simple registral de la vivienda.

5.- Certificado de cargas.

6.- Certificado de estar al corriente del pago de impuestos.

7.- Certificado de estar al corriente en el pago de la comunidad de propietarios.

8.- Facturas y datos de contratación de los principales suministros con los que cuenta la vivienda.

9.- Si la vivienda ha sufrido una reforma integral de la vivienda, documentación relativa a la misma, garantías de las instalaciones, etc.

9- RESERVA O CONTRATO DE ARRAS

Una vez que el comprador toma la decisión de comprar una vivienda, realizará una oferta de compra que el vendedor deberá aceptar. En caso afirmativo lo recomendable es reservar la vivienda y proceder a la firma del oportuno contrato de arras.

Mediante el contrato de arras, el comprador entrega al vendedor una cantidad a cuenta del precio de venta de la vivienda. La cantidad habitual que se solicita en concepto de arras suele oscilar entre un 10% y un 20%. Esa cantidad suele constituirse como arras penitenciales de tal forma que si finalmente no se lleva a cabo la venta se establecen unas penalizaciones. En caso de que sea el comprador el que incumpla el contrato perdería las cantidades entregadas. Si es el vendedor el que incumple el contrato deberá abonar el doble.

10- FINANCIACIÓN BANCARIA

Tratándose de la compra de una vivienda de segunda mano, como comprador debes tener en cuenta que eres tú el responsable de buscar dicha financiación y es aconsejable hacer tus deberes con suficiente antelación, pues puedes llevarte la sorpresa de que no cuentes con financiación para la vivienda que quieres comprar. Es conveniente tratar con varias entidades bancarias al mismo tiempo (mínimo 3). Importante: NUNCA FIRMES UNAS ARRAS SIN LA GARANTÍA DE CONTAR CON FINANCIACIÓN, pues en caso de no conseguir financiación en el plazo estipulado perderás la señal.

En este punto, como nosotros siempre aconsejamos, el vendedor debe ser parte activa. No debe abandonar al comprador, debe confirmar cuál es la situación real del comprador, lo contrario es hacer un brindis al sol, y no olvidemos que el objetivo real es vender la vivienda, no intentar venderla.

Como hemos comentado anteriormente, tanto comprador como vendedor deben ser conscientes de que, si la compra necesita financiación, un elemento determinante será la TASACIÓN BANCARIA.

11- GASTOS DE LA OPERACIÓN

Además del ITP, existen otros gastos de compraventa y de la hipoteca (Notario, registro y gestoría). Por un lado, están los gastos por la escritura de compraventa, al respecto recordar que el comprador puede elegir notario. En cuanto a los gastos derivados de la hipoteca, hay que recordar que el pasado 16/03/2019 se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

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El propietario deberá liquidar la famosa PLUSVALÍA MUNICIPAL, y en su momento declarar dicha operación y liquidar, en su caso, la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF del año en que se haya procedido a realizar la venta.

12- GASTOS DE COMUNIDAD

Frente a la vivienda de obra nueva, donde es muy difícil confirmar el importe exacto, en el caso de la vivienda de segunda mano los importes están ya fijados. Es recomendable que el comprador solicite y el vendedor ofrezca información sobre posibles derramas extraordinarias acordadas o, por el contrario, confirmar su ausencia.

13- SUMINISTROS DE LA VIVIENDA

El tema de la gestión de suministros y recibos es aconsejable hablarlo con la propiedad; por un lado, solicitarle los datos de los actuales suministradores así como los datos del administrador de la comunidad de propietarios. En ocasiones se podrá gestionar un sencillo cambio de titularidad, pero debe acordarse de mutuo acuerdo y gestionarlo con suficiente antelación.

14- COMPRA POR REPOSICIÓN Y VENTA DE LA VIVIENDA ANTERIOR

El perfil del comprador de vivienda por reposición es el de una pareja casada, con dos hijos o más y edad entre 38 y 46 años que deciden comprar una vivienda más amplia, con uno o dos dormitorios más y mejores servicios y zonas comunes.

En este caso es imprescindible gestionar convenientemente la venta de la vivienda anterior pues es muy habitual perder buenas oportunidades por haber retrasado la decisión de poner a la venta la vivienda. Debe tenerse en cuenta los plazos de entrega de la nueva vivienda, el posible retraso en la entrega de esta, y también los tiempos de venta de la vivienda anterior.

En Inmoversion somos expertos asesores inmobiliarios y queremos ayudarte a encontrar tu futura vivienda sin comisiones ni exclusivas. Si necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros.

 

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