Las hipotecas son un trámite complejo, que nos preocupa y genera estrés. Y es que implica tomar varias decisiones, cuyas implicaciones son muy relevantes. Y, entre ellas, quizá la más importante es elegir un interés fijo o variable. 

Hipotecas: cómo funcionan los intereses

El interés se refiere al beneficio económico que obtiene la entidad bancaria como contraprestación por el préstamo otorgado al cliente.  

El interés puede ser fijo o variable. Este último está compuesto por dos segmentos:  

Índice de referencia

El más común es el euríbor, que es el índice que establece a qué interés se prestan dinero las entidades bancarias en Europa.  

Existen otros, pero son menos comunes, como el Índice de Conjunto de Entidades. 

Al ser un índice de referencia variable, modificará el interés de la hipoteca durante los años de vida del préstamo. Y esta modificación podrá ser beneficiosa o perjudicial para el cliente. 

Diferencial

Se trata de un porcentaje fijo, que se suma al euríbor, y que es definido por cada entidad financiera en función de sus propios intereses y de su negociación con el cliente. 

¿Qué es la TIN?

Indica el interés efectivo de un préstamo, ya que en este índice se suma el diferencial que aplica el banco al préstamo con el índice de referencia.  

TIN = Diferencial + Índice de referencia (Euríbor, generalmente) 

¿Qué es la TAE?

La Tasa Anual Equivalente es un indicador que establece el coste efectivo de una hipoteca y que sirve para comparar distintas ofertas y así tener una referencia del coste real de la misma. Incluye los siguientes elementos: 

  • Tipo de interés nominal (o también llamado TIN) 
  • Comisiones y gastos 
  • Frecuencia de los pagos 

 TAE = TIN + Comisiones + Gastos  

Una vez entendidos estos conceptos, vamos a analizar las diferentes hipotecas, según los tipos de interés que ofrecen.  

Hipotecas: cuáles son los tipos de interés 

Existen tres tipos distintos de hipotecas, según el tipo de interés que incluya. 

Interés fijo

  •  Ofrecen un interés constante durante todo el préstamo. 
  • Por lo tanto, no les afectan las subidas de los tipos de interés, pero tampoco las bajadas. 
  • La TAE refleja el coste del préstamo en toda su duración. 
  • Los intereses son más elevados que en las hipotecas con interés variables. 

 Interés variable

  • Se establece el interés a pagar en función de la evolución de los tipos de interés, según los índices de referencia.  Por lo tanto, puede bajar o subir. 
  • Se calcula una TAE hipotética, basada en los últimos datos conocidos de los índices de referencia. Pero no es del todo fiable, ya que en las hipotecas que se extienden a 30 y 40 años el pronóstico se hace dudoso. 
  • En principio, los intereses son más bajos que en una hipoteca de interés fijo. Sin embargo, esto podría cambiar si se disparan los índices de referencia.

 

Interés mixto

  •  Ofrecen un tipo fijo durante los primeros años y un interés variables en los últimos años. 
  • Son poco recomendables, ya que privan del ahorro de los intereses variables a tiempos actuales y permanece el riesgo de que los intereses suban de manera desmedida, cuando se pase al periodo de interés fijo, si los índices de referencia se han disparado. 

En suma, las hipotecas con interés variable son más baratas que las que tienen interés fijo, sin embargo, se debe asumir un riesgo mayor, sobre todo cuando se pide una hipoteca de más de 10 años de duración. Así que, para elegir la opción más acertada para ti, lo mejor es que acudas a un especialista del sector inmobiliario que te ayude a analizar los escenarios que podrían producirse durante la vida de tu préstamo y así elegir entre interese fijos o variables.  

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