El coste efectivo remanente (CER) de una hipoteca es un indicador que se debe analizar a detalle cuando se busca cambiar un préstamo hipotecario a otra entidad bancaria para obtener mejores condiciones. 

Para entender el coste efectivo remanente, primero es necesario comprender qué es la tasa anual equivalente (TAE) de una hipoteca. 

La TAE es un indicador complejo que, sin embargo, es clave para poder saber el coste real de este producto financiero y, sobre todo, para poder comparar qué hipoteca nos conviene contratar. 

Inmoversion es una inmobiliaria experta en la compraventa de particular a particular, y entre los servicios que ofrecemos a nuestros clientes es asesorarles acerca de los trámites para realizar la compraventa de una propiedad. Por eso, hoy en nuestro blog analizamos en qué consiste el coste efectivo remanente y la tasa anual equivalente. 

¿Qué es la TAE?

La tasa anual equivalente (TAE) es un indicador, calculado en porcentaje, que estima el coste total que tendrá la hipoteca en el cómputo anual.  

Para realizar este cálculo, se tiene en cuenta los siguientes factores:  

  • Tipo de interés nominal (TIN) 
  • Comisiones, gastos de apertura, tasación e impuestos 
  • Duración de la hipoteca 

Actualmente, el Banco de España obliga a todos las entidades bancarias que otorguen una hipoteca a informar sobre la TAE antes de firmar el contrato.  

Esta información debe aparecer de forma legible y clara en los documentos en los que se promociona la hipoteca y en el contrato. 

TAE: ¿Cómo calcularla?

El Banco de España permite calcular la TAE en su simulador, a partir de: 

  • Precio al contado. El monto solicitado al banco para el pago de la vivienda. 
  • Gastos de contratación del préstamo. Incluyen los gastos de apertura, la notaría e impuestos. 
  • Cuota mensual. La cantidad acordaba a pagar cada mes con la entidad financiera.

 ¿El coste efectivo remanente (CER) es igual a la TAE?

Como ya mencionamos, la TAE nos permite comparar hipotecas de distintos bancos, al margen de sus condiciones particulares. Pero este indicador es útil cuando se va a elegir un préstamo hipotecario en la fase inicial, antes de la contratación.  

Pero si lo que queremos es valorar hipotecas de otros bancos, cuando ya tenemos concedida una y hemos empezado a pagarla, debemos analizar otro indicador, el coste efectivo remanente (CER). 

¿Qué es el Coste efectivo remanente?

Este indicador representa el coste efectivo del tiempo que nos queda para la total amortización o devolución del préstamo. Es decir, en su cálculo solo se contabilizan los pagos pendientes hasta el vencimiento. 

TAE legal vs. TAE real

Las entidades bancarias están obligadas a informar a los prestatarios de la RAE, como ya hemos señalado. Sin embargo, la normativa –adaptada a la legislación europea- solo exige dar algunos datos y deja algunos vacíos. Por lo que hay que tener cuidado y ser conscientes de que la TAE real puede ser distinta a la TAE legal que informa el banco. 

Los elementos que pueden estar excluidos en la TAE legal son: 

  • Gastos del notario 
  • Gastos del registro 
  • Productos vinculados: legalmente no nos pueden obligar a contratarlos, pero en la realidad los bancos nos incentivan a adquirirlos para reducir el coste del préstamo. Es decir, o pagas una hipoteca más cara por no tener contratados los productos, o pagas una hipoteca más barata más el coste de los productos que han provocado que se abarate el préstamo. 

En definitiva, pese a que la ley obliga a publicar la TAE para dar transparencia a los préstamos, la realidad es que termina siendo un indicador que no aporta toda la claridad que debiera. Por lo tanto, hay que exigir al banco prestamista que nos de toda la información detallada de todos los costes que tendrá la hipoteca. 

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