Una burbuja en el sector inmobiliario es un alza desmedida en los precios de venta y/o alquiler de viviendas debido a una mezcla de factores como la demanda, la especulación o el entusiasmo inversionista.
Una burbuja inmobiliaria suele comenzar con un desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda. Al haber demasiadas personas que quieren adquirir una propiedad residencial, los precios comienzan a dispararse.
¿Es así de simple? No, en realidad no. Al aumentar los precios de las viviendas, suele aumentar el entusiasmo inversionista y la especulación. Y el problema surge cuando la demanda se estanca y los precios siguen subiendo.
Sin embargo, es conveniente recordar que el sector de la venta de viviendas no ha sido tradicionalmente tan propenso a las burbujas inmobiliarias como otros mercados financieros. Esto se debe a que la compraventa de una vivienda suele implicar transacciones y costes muy elevados.
Pero la crisis del sector inmobiliario de la pasada década en España, así como la de hipotecas “subprimes” en Estados Unidos, dejaron en evidencia el riesgo que supone la mezcla de tasas de interés muy bajas y una regulación laxa en la concesión de créditos hipotecarios.
Entonces, ¿invertir en propiedades supone alimentar una burbuja inmobiliaria? No es así necesariamente. Y para entender por qué no, es indispensable entender la diferencia entre invertir y especular.
Índice
Invertir vs. especular
Una inversión consiste en destinar dinero u otro capital a adquirir un bien o derechos con el objetivo de obtener beneficios, que pueden ser intereses, una renta o el aumento de valor del bien adquirido.
En cambio, la definición de especular, aunque se parece, implica algunas diferencias. En este caso se trata de participar en inversiones que generalmente implican riesgos muy elevados, pero que se asumen porque también la cantidad de beneficios que se obtendrán es mucho mayor a la de una inversión convencional.
Además, en el sector inmobiliario, cuando se especula generalmente es porque se esperan cambios drásticos en los precios de la vivienda en el mercado, y no una simple apreciación del valor de una propiedad relacionada con la actualización del IPC u otras circunstancias que provocan incrementos moderados.
En concreto, en el sector inmobiliario un inversor comúnmente se plantea tener una propiedad por un tiempo prolongado, por lo tanto, valora un incremento natural de su valor, normalmente a largo plazo. Y, si se plantea alquilar la propiedad, analiza que la renta que obtendrá sea suficiente para pagar la hipoteca y obtener un beneficio razonable y moderado.
Para el especulador estas características no son suficientes ni tan relevantes, ya que generalmente comprará y venderá en un periodo de tiempo corto. Su preocupación no será tanto el valor real de la propiedad, y su variación a largo plazo, como el valor que tiene para el mercado en ese momento y las expectativas de que el precio incremente drásticamente en un periodo corto de tiempo.
Un poco de psicología
Las burbujas económicas se producen en mercados con poca capacidad de absorber una reducción temporal de la oferta, como es el caso del sector inmobiliario, ya que se trata de un bien de primera necesidad.
Y, además, la especulación que lleva a las burbujas económicas tiene un fuerte componente de psicología humana. Los especuladores basan sus acciones en la confianza que tienen de que otros actores se sumarán a la ola de inversión siguiendo sus estrategias, y creando así, la impresión/realidad de que los precios están subiendo.
En resumen, existen diferencias muy claras entre invertir en el sector inmobiliario y especular, pero es importante conocer cuáles son las circunstancias del mercado si se piensa en adquirir una propiedad para no incurrir en riesgos vinculados a una burbuja inmobiliaria que podrían provocar que la inversión se convierta en ruinosa.
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