Si la vivienda de tus sueños es una vivienda heredada existen una serie de requisitos que deben cumplirse para que el comprador no tenga sobresaltos o se alargue en exceso la compraventa de la vivienda.

Verifica la propiedad de las viviendas

Una de las primeras cosas que debes confirmar es si los herederos constan ya como propietarios de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad.

Si los herederos ya han hecho sus deberes y han procedido a la adjudicación de herencia y esta inscrita en el Registro de la propiedad la operación no debe demorarse mucho.

Si por el contrario los herederos simplemente están buscando comprador para liquidar la venta de la vivienda, entonces puede demorarse. Bajo ningún concepto procedas a firmar un contrato de arras con personas que no aparezcan como propietarios de una vivienda, aunque manifiesten que son los legítimos herederos. Es un riesgo innecesario.

Es muy común que, tras una herencia, los nuevos propietarios sean varias personas, por ejemplo, los hijos del difunto. En ese caso se dice que pertenece “en proindiviso” a esas personas en el porcentaje que corresponda. Solicitando una nota simple de la vivienda podrás confirmar quien aparece como titular de la vivienda, título de propiedad y porcentaje.

Consenso en la venta de vivienda

Asegúrate bien de la intención de todos los copropietarios, condiciones de venta y precio. En numerosas ocasiones, uno de los herederos toma la iniciativa de la gestión de venta sin que exista un acuerdo claro entre todos los herederos. Debes tener en cuenta que es posible que haya algún heredero que no quiera vender o que no este de acuerdo con el precio de venta. Asegúrate de tratar con la persona correcta y que cuenta con la debida autorización del resto de copropietarios.

¿Qué pasa si la mayoría de los herederos/propietarios están de acuerdo en vender, pero hay alguno que no?

El sistema jurídico tiene prevista esta situación para el caso de que parte de la propiedad no quiere vender, pero tampoco quiere comprar. En esos casos se podría iniciar una acción judicial denominada “actio communi dividendo” o división de cosa común, regulada en el artículo 400 y siguientes del Código Civil en virtud del cual cualquier copropietario puede iniciar dicha acción y solicitar al Juzgado que se disuelva la situación de copropiedad mediante la venta de la vivienda en pública subasta.

¿Existe algún riesgo para la venta de pisos en relación con la herencia?

Muchas personas desconocen que en caso de venta de una vivienda heredada existen una serie de limitaciones para el caso de que aparezcan posibles herederos con mejor derecho que el que tenia el vendedor.

Debe tenerse en cuenta que la famosa FE PUBLICA REGISTRAL no surte efectos en el caso de la compra de una vivienda a quien la heredó de un hermano o tío. En estos casos se suspende durante dos años la eficacia de dicha FE PUBLICA REGISTRAL, justamente para salvaguardar los derechos de posibles herederos reales con mejor derecho a heredar.

Esta posibilidad existirá principalmente en el caso de herencias con herederos no forzosos. Son herederos forzosos ascendientes, descendientes y cónyuge del causante por lo que la suspensión no resultará de aplicación a las herencias en las que haya testamento y la herencia sea a favor de herederos forzosos.

¿Dónde se encuentra la regulación de la suspensión de la fe pública registral?

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

¿Tiene realmente alguna consecuencia esta suspensión?

Hay que tener en cuenta que a nivel particular es muy posible que tengamos la absoluta seguridad que no surgirá sorpresa alguna al respecto, pero en el caso de que el comprador requiera financiación bancaria para la compra las entidades bancarias no están dispuestas a asumir dicho riesgo.

Si realmente interesa una vivienda heredada afectada por lo dispuesto en el artículo 28 ¿Qué puede hacerse?

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que aunque el artículo 28 establece dicha suspensión también debe tenerse en cuenta que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley hipotecaria.

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Teniendo en cuenta dicho artículo hay que tener presente que el comprador de buena fe goza de protección y serán los vendedores lo que deben asumir las responsabilidades por dicha venta.

¿Existen algunas alternativas para garantizar la compraventa de una vivienda heredada afectada por el artículo 28?

  1. Incluir en la compraventa de la vivienda una condición resolutoria en virtud de la cual, en caso de reclamar la herencia un heredero forzoso la venta se resuelve automáticamente.
  2. Un alquiler con opción a compra a ejercitar superado dicho plazo de dos años.

Visto lo visto, ¿resulta o no conveniente contar con asesoramiento? En esta materia nuestra recomendación es que todo comprador interesado en comprar una vivienda heredada cuente con asesoramiento profesional.

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