Normalmente concebimos la relación con una vivienda en concepto de alquiler o compraventa, pero no todos los usuarios tienen necesariamente el cargo de inquilino o propietario. 

El usufructo de vivienda es una posición característica que permite el uso y disfrute del inmueble, pero exige una serie de obligaciones que debemos conocer. En primer lugar, explicaremos qué es una vivienda en usufructo y demás claves relacionadas con ello. 

¿Qué es una vivienda en usufructo? 

El usufructo, en pocas palabras, es un derecho de uso y disfrute de un bien que no nos pertenece. Este bien no lo podremos modificar, dejando cabida a las excepciones recogidas en la ley o el título de constitución y cuyas particularidades están estipuladas en el Código Civil. 

Términos relativos al usufructo 

Para entender este concepto en profundidad, debemos familiarizarnos con otros términos: 

  • Nudo propietario: es el titular de la vivienda, sin derecho a usarla ni disfrutarla, pero con capacidad de decisión en lo que respecta a su venta, mejoras y demás gestiones. 
  • Nuda propiedad: derecho del nudo propietario a ser dueño de un bien sin disfrutar del mismo. 
  • Pleno dominio: el derecho a disfrutar de un bien del que se es propietario. 
  • Plena propiedad: cuando usufructo y nuda propiedad recaen sobre el mismo individuo. 
  • Usufructuario: persona con derecho a disfrutar de un bien sin ser propietaria del mismo. 
  • Donación con usufructo vitalicio: el traspaso de un bien en el que el donante se reserva el disfrute del mismo de por vida. 

Características del usufructo de vivienda 

Debemos tener en cuenta que el usufructo es un derecho sobre un bien ajeno, y que no se comprende dentro del patrimonio del beneficiario. Hace referencia única al uso y disfrute. 

Este derecho es temporal y si no hay acuerdo contrario, tiene carácter vitalicio. Solo llegaría a su fin, en el caso de un inmueble, en los siguientes supuestos recogidos en el artículo 513 del Código Civil: 

  • Fallecimiento del usufructuario. 
  • Cumplimiento de la condición resolutoria recogida en el título constitutivo. 
  • Expiración del plazo pactado. 
  • Concurrencia de usufructo y nuda propiedad. 
  • Renuncia expresa del usufructuario. 
  • Pérdida total por destrucción o inhabilitación del bien o cosa objeto del usufructo. 
  • Prescripción, es decir, la extinción del derecho por el transcurso del tiempo fijado para su ejercicio. 
  • Resolución del derecho del beneficiario. 

Tipos de usufructo para una vivienda 

La modalidad de usufructo puede variar dependiendo tanto de su constitución, como su objeto o duración. 

Usufructo por constitución 

Abarca tres tipologías: legal, la más extendida y que ampara a un cónyuge viudo (también conocida como legítima); voluntario, en vida o tras un fallecimiento a través del testamento; o por usucapión, también llamada usufructo por prescripción y que se dona por un uso extendido del bien. 

Usufructo por objeto 

En base a este tipo, el usufructo puede aplicarse sobre bienes materiales o derechos. En el caso de una casa, se trata del primer caso. 

Usufructo según su duración 

El tiempo del usufructo de un inmueble va ligado a la figura del usufructuario. Si se trata de una persona física, puede ser temporalvitalicia especial (cuando por ejemplo el usufructuario llega al cumplimiento de una edad determinada pactada anteriormente). 

De tratarse de una persona jurídica, un pueblo, sociedad o corporación, el plazo máximo del usufructo es de 30 años. 

¿Se puede comprar el usufructo de una vivienda? 

La respuesta corta a esta pregunta es . Sin embargo, hay matices que merecen ser mencionados. 

Se puede adquirir tanto el usufructo de una vivienda al usufructuario como la nuda propiedad de la misma al nudo propietario. Así se unirían ambos derechos en una misma persona, que tendrá el pleno dominio de la misma y por tanto desaparecerá el usufructo. 

En el caso de que solo compre el usufructo, el derecho al mismo del comprador se finalizaría con el fallecimiento del primer usufructuario en el caso de que fuera vitalicio o con el vencimiento del usufructo si era temporal. 

En resumidas cuentas, el nudo propietario no puede vender el pleno dominio de una vivienda pues se le aplica un usufructo y el usufructuario no puede vender la plena propiedad por no ser el propietario. 

La solución más rentable para ceder el pleno dominio de un inmueble es que el nudo propietario y el usufructuario vendan de mutuo acuerdo los derechos de cada uno a un tercero. Este pasaría a obtener la propiedad plena sin limitaciones. Otra opción común es adquirir el usufructo de una vivienda de la que ya somos nudos propietarios. Así dispondríamos el pleno dominio del bien. 

Cualquiera sea el camino elegido, el usufructuario por la compra recibirá en la una contraprestación económica que figura en las normativas fiscales del impuesto de sucesiones o donaciones e ITP y también en función de la edad del usufructuario en el caso de usufructo vitalicio. 

Como vemos, el usufructo de una vivienda es un concepto jurídico amplio, útil y muy utilizado en cuestiones inmobiliarias, sobre todo en cuanto a herencias o situaciones en las que se concentran muchas propiedades en una sola persona física o jurídica. 

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