Cuando un propietario decide vender la vivienda tiene que ser consciente que dicha operación puede acarrear una serie de gastos e impuestos. Conocer con antelación el importe de los impuestos, en nuestra opinión es básico, pues por ejemplo para determinar tu margen de negociación será importante saber los gastos e impuestos que dicha venta van a devengar.
Toda venta inmobiliaria genera una serie de gastos. Conoce las partidas más importantes en este artículo.
Índice
Costes por la gestión y comercialización de la vivienda
En este caso, tal y como recomendamos es conveniente que busques varias opciones y te informes de forma conveniente. En caso de inmobiliarias tradicionales y online, es importe que confirmes si trabajan con exclusiva o no, plazo de duración del contrato y honorarios.
En relación con el tema de los honorarios, exige que te confirmen por escrito sus condiciones tanto para el vendedor como para el comprador. Lamentablemente muchas inmobiliarias son muy poco transparentes con el tema de sus honorarios y sobre todo, con el tema de los honorarios al comprador. Confirma lo que cobra la inmobiliaria al vendedor y al comprador. Pues tanto un coste como otro te afectan.
Sobre los honorarios al comprador, desconfía de las inmobiliarias que no facilitan información al respecto. Ten presente que aunque te informen que eso no te afecta que no te quepa duda que tu futuro comprador tendrá en cuenta dicho “gasto extraordinario” a la hora de hacerte una oferta.
Costes por la cancelación de cargas (hipotecas, embargos, etc)
Confirma los costes que puede tener por ejemplo la cancelación de la hipoteca que tu vivienda pudiese tener así como lo que la entidad bancaria cobrará por la cancelación (comisiones, etc).
Costes por los medios de pago seleccionados
Este tema últimamente esta levantando mucha controversia entre comprador y vendedor. Hay que tener claro los medios de pago para cobrar el importe de la venta. Dependiendo de tu entidad bancaria el coste puede variar. No será lo mismo el coste de cobrar por transferencia (sin coste para el vendedor por ahora) que cobrar mediante CHEQUE BANCARIO.
Los impuestos que se devengan por la venta de la vivienda para el vendedor
El impuesto por el incremento del valor de los terrenos, la famosa plusvalía del ayuntamiento.
El IRPF para el caso que se haya generado una ganancia patrimonial.
Sobre este ultimo punto (impuestos) nos vamos a centrar en el presente artículo, aunque si consideráis interesante desarrollar información sobre los otros puntos, os rogamos nos lo comuniquéis.
Impuestos que se deben pagar al vender una vivienda
En primer lugar, debemos dejar claro que no siempre habrá que pagar, sólo en el caso que resulte cuota a pagar, pero al devengarse los impuestos tendremos que liquidarlos.
En relación con la plusvalía municipal, por el aumento en el valor del terreno desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la venta. En relación a este impuesto os recomendamos nuestro articulo sobre dicho impuesto.
En relación al IRPF, en principio debe incluirse dicha operación en la declaración de la renta del ejercicio en que hayamos realizado la venta con independencia que se haya generado o no una ganancia patrimonial.
Debes tener en cuenta que si por ejemplo la venta se realiza en 2022, dicha venta debes declararla en la declaración del IRPF del 2022, que se presenta en el año 2023.
Habrá ganancia patrimonial cuando el valor de transmisión sea mayor que el valor de adquisición. Es importante tener claro que el valor de transmisión será el valor de venta menos los gastos en que hayas incurrido, y el valor de adquisición estará integrado por el valor real de compra + gastos. En caso de haber destinado a alquiler dicho inmueble se debe añadir el valor de inversiones y mejoras realizadas y deducir el importe de amortizaciones que se hayan declarado.
Una vez tengamos claro cual ha sido nuestra ganancia patrimonial se tributa por tramos:
- Los primeros 6.000,00€ al 19%
- De 6.000,00€ a 50.000,00€ al 21%
- De 50.000,00€ a 200.000,00€ al 23%
- Más de 200.000,00€ al 26%
(Importante: Esta información se ha actualizado a 09/2022 lo que deberá tenerse en cuenta para el caso de que se haya aprobado alguna reforma en esta materia).
¿Existen algún tipo de exenciones en el IRPF para no tener que pagar por dicha ganancia?
Actualmente existen dos exenciones a tener en cuenta:
a) Exención por reinversión en vivienda habitual. (Esta exención se aplica en la declaración de la renta del ejercicio en que se declara la venta).
Requisitos:
- La vivienda que se vende deber ser la vivienda habitual.
- La nueva vivienda que se adquiere será la vivienda habitual.
- La exención será aplicable en su totalidad, si destinas el 100% del importe de la venta en la adquisición de la nueva vivienda.
- El plazo para realizar la reinversión en vivienda habitual es de dos años (anteriores o posteriores).
b) Exención para propietarios con edad superior a 65 años.
La peculiaridad de esta exención es que opera de forma distinta dependiendo del tipo de vivienda que se transmite. Si la vivienda es la vivienda habitual, la exención es directa, no hay que cumplir ningún requisito posterior.
Por el contrario, si lo que se vende es una segunda residencia, la exención se aplicará siempre que el importe obtenido por la venta se destine a contratar con una entidad aseguradora una renta vitalicia.
Requisitos para obtener la exención de la ganancia en venta de segundas residencias:
Contratar una renta vitalicia en un plazo máximo de 6 meses desde la fecha de venta del inmueble.
Importe máximo objeto de exención: 240.000,00€
Recomendación: Con suficiente antelación y a ser posible, antes de formalizar la venta, contacta con la entidad que resulte de tu interés para informarle de tu intención de contratar una renta vitalicia acogiéndote al beneficio fiscal de exención por ser mayor de 65 años. Solicita que te informen de su producto, requisitos, periodicidad, etc.
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