Una de las grandes dudas que pueden surgir a la hora de afrontar reformas en una casa de alquiler es quién se debe hacer cargo de sus costes. Pues bien, por fortuna, en estas situaciones es posible recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para aclarar las responsabilidades de uno y otro, de forma que las dos partes tengan más o menos claro el papel que van a tener que jugar en todo este proceso.

A priori, esta normativa apunta en Art. 21.1 que el “arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Pero este mismo punto también matiza que esto será así “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Sin embargo, realmente se hace necesario distinguir los distintos casos para clarificar a quién corresponde la iniciativa de estas reformas y el abono económico de las mismas. En concreto, hablamos de cuatro situaciones diferentes que vamos a detallar a continuación:

  • Obras de conservación: Se regulan expresamente en el citado Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hacen referencia a las reformas que son necesarias para que el inmueble goce de unas condiciones mínimas de habitabilidad; y corresponde al arrendador hacerse cargo de ellas, siempre y cuando no se deban a una negligencia del inquilino. Por ejemplo, si surge una grieta o se produce la rotura por antigüedad de una tubería, es preciso llamar rápidamente al propietario para que se responsabilice.
  • Pequeñas reparaciones: Hay veces en las que, por el uso diario y común de las instalaciones, la vivienda precisa de pequeñas modificaciones para mejorar o paliar pequeños problemas o defectos. Estos casos no se deben a ninguna negligencia o mal uso por parte del inquilino, sino que son consecuencia natural del día a día. Por ello, el Art.21.4 de la LAU apunta que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Como se puede apreciar, se trata de un artículo muy breve que en ocasiones puede generar diversas interpretaciones; por lo que aquí lo recomendable suele ser que las dos partes lleguen a un punto de entendimiento para evitar conflictos.
  • Obras de mejoraComo propietario de la vivienda, el arrendador puede realizar las obras y mejoras en la misma cuando lo crea oportuno, si bien lo ideal es que las realice en un momento en el que esta no esté habitada. Aunque si no es el caso, el inquilino no puede prohibirle que las haga; pero este tendrá derecho a exigir que se le descuente una parte de la renta proporcional al espacio de la casa que no puede habitar y disfrutar por encontrarse en situación de obras. De hecho, el Art.22 de la LAU también refleja la obligación que tendrá el propietario del domicilio de notificar a su inquilino con al menos tres meses de antelación el inicio de estas reformas, así como su duración. Algo que permitirá que este pueda decidir si rescinde el contrato por esta causa dentro del primer mes desde la comunicación de estas obras.  
  • Obras del inquilino: El Art.23 de la LAU deja claro que el arrendatario puede tener la iniciativa de realizar obras en el domicilio, siempre y cuando solicite previamente las mismas al propietario. Entre las posibilidades que se presentan está la modificación de la configuración de la vivienda o de sus anexos, como garajes, trasteros, etc.; y en estos casos los gastos irán a cargo del mencionado arrendatario, por ser alteraciones realizadas a su gusto. Así, aquí hay que destacar que es importante que exista un consentimiento por escrito del propietario, porque no de ser así este puede reclamar que, una vez que la casa le sea devuelta, el inquilino la reponga a su estado previo a las obras, sin la obligación de realizar ningún tipo de pago o abono por parte del arrendador.  

En definitiva, es necesario analizar y estudiar cada caso pormenorizadamente para distinguir qué tipo de reformas se van a llevar a cabo. Como ya hemos señalado, la normativa vigente en España no matiza claramente lo que son “obras o reparaciones necesarias”, por lo que lo recomendable es que las dos partes, arrendador y arrendatario, se sienten a hablar para aclarar las cosas y llegar a un acuerdo. Y si no se diera el caso, siempre queda la opción de acudir a los tribunales para que estos recurran a la jurisprudencia ya existente, con la intención de arrojar algo de luz.  

De todas formas, sea como fuere, si hay conflicto es aconsejable que el inquilino no deje de pagar el alquiler para evitar caer en el incumplimiento de sus obligaciones, lo que podría perjudicarle a la hora de realizar reclamaciones por los supuestos daños sufridos. Aunque, puestos a ser previsores, lo más apropiado siempre será que las dos partes opten desde el principio por contratar un seguro o servicio de reparaciones que cubra este tipo de percances e imprevistos, de forma que si estos aparecen puedan tener una fácil resolución.  

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