Existe cierta confusión con los distintos términos legales e incluso documentos que en una operación de venta de viviendas pueden existir. Así en ocasiones se habla de oferta, aceptación, contrato de señal, reserva, contrato de arras y contrato de compraventa.

En nuestra opinión todo es fruto en ocasiones de mezclar términos legales con operativas internas de muchas inmobiliarias tradicionales, que en la mayoría de las ocasiones no son necesarios, pero que ellas exigen por operativa.

Así, por ejemplo, muchas exigen una señal para bloquear una vivienda y la presentación de una oferta del comprador al vendedor que este debe aceptar, para posteriormente proceder a la firma del mal llamado contrato de arras.

Como vamos a explicar a continuación el famoso contrato de arras, como tal no existe y ni siquiera esta previsto en nuestro ordenamiento jurídico.

En una operación normal de compraventa entre particulares lo habitual tras la visita y oferta de compra y la aceptación por parte del vendedor, será la firma del contrato de compraventa y posterior firma ante notario.

¿Es obligatorio la firma de un contrato privado? Obligatorio no, pero sí aconsejable, es perfectamente posible ir a la firma ante notario, pero vendedor y comprador deberían firmar lo antes posible un documento que comprometiese a ambas partes y reflejase ese acuerdo de venta.

En dicho contrato las partes deben reflejar todo lo pactado en relación con la venta de dicha vivienda. Y es, en este momento, donde aparece el concepto de ARRAS. Debemos tener presente que es perfectamente legal firmar un contrato de compraventa sin ARRAS, pero no es lo habitual.

Las arras no son un contrato, sino más bien una condición/cláusula que puede pactarse en el contrato de compraventa de la vivienda.

Mediante la existencia de arras, se permite que tanto vendedor como comprador puedan decidir dar por resuelto el contrato de compraventa, asumiendo las penalizaciones estipuladas legalmente.

El mal llamado contrato de arras es un contrato de compraventa que de forma expresa establece la posibilidad tanto para el vendedor como para el comprador de dar por resuelto el contrato y renunciar a formalizar de forma definitiva la compraventa ante notario.

Vamos a verlo con un ejemplo de venta de viviendas:

El caso de un comprador que firma un contrato de compraventa con arras en Madrid el día 01 de Mayo fijando como día para la firma ante notario el día 30 de Junio. Tanto el vendedor como el comprador tienen ese plazo para poder dar por resuelto el contrato de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1.454 del Código Civil, y ello en base a que así lo hicieron constar expresamente en el contrato.

Las arras, por lo tanto, son una cláusula específica que debe indicar el carácter que tienen las mismas, es decir, debe indicarse que se trata de ARRAS PENITENCIALES de conformidad con lo dispuesto con el artículo 1454.

Debe tenerse en cuenta que existen tres tipos de arras, pero las que nos importan ahora, son las que están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que son las que permiten desistir del contrato:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Esto es muy importante pues si no queda clara la voluntad de las partes podría ocurrir que un tribunal entienda que se tratan de arras confirmatorias o que, por ejemplo, al no haberse indicado que se trata de arras, se considere formalizado un contrato de compraventa, donde no esta previsto la resolución, salvo incumplimiento de una de las partes o de alguna de las cláusulas del contrato.

El contrato de compraventa por su naturaleza es un contrato de obligado cumplimiento por lo que sólo cabe la resolución contractual por incumplimiento de la otra parte. Es por ello por lo que resulta muy importante recoger de forma expresa la existencia de ARRAS PENITENCIALES y por lo tanto la posibilidad de ambas partes de proceder al desistimiento del contrato.

Igualmente resulta factible establecer algún tipo de condición resolutoria pactada expresamente por ambas partes.

En cuanto al importe exigible en concepto de arras, lo habitual es un porcentaje entre un 10% y un 20%. Dicha cantidad debe entregarse a cuenta del precio de venta de la vivienda, y debe hacerse constar expresamente que dicho importe se entrega en concepto de ARRAS PENITENCIALES de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil.

Visto lo visto, la existencia de arras y su regulación en el contrato no es tema baladí y es aquí donde muchos particulares bajan la guardia.

En ocasiones el vendedor particular, al negarse a contratar a una agencia inmobiliaria por el elevado coste de sus comisiones, renuncia a contar con asesoramiento en esta materia siendo frecuente que haya particulares que descarguen modelos de contratos de internet que en ocasiones adolecen de muchos defectos de forma y redacción ambigua.

Desde inmoversion aconsejamos a los particulares que siempre cuenten con asesoramiento profesional. Hoy en día somos numerosas las inmobiliarias digitales que prestamos un servicio global con unas tarifas fijas razonables y además contamos con un equipo con conocimientos y experiencia jurídica que adaptan cada contrato de compraventa a las necesidades y acuerdos reales de las partes. Cada negociación es diferente por lo que en materia de contratos no se puede trabajar con plantillas.

Conclusiones:

1.- El contrato de arras no existe, pero las arras se pueden incluir en el contrato de compraventa de forma expresa mediante una cláusula específica.

2.- Las arras o señal para ser consideradas como ARRAS PENITENCIALES deben constar expresamente en el contrato.

3.- Las arras no son un pago aplazado del precio.

4.- Si después de firmar el contrato de compraventa con arras una de las partes desiste deberá asumir la correspondiente penalización.

5.- Es recomendable contar con asesoramiento, y nunca usar plantillas bajadas de internet, sino se cuenta con conocimientos jurídicos.

6.- Inmoversion recomienda tanto a vendedores como compradores que cuenten con asesoramiento legal. Si la otra parte (vendedor o comprador) cuenta con asesoramiento legal debes valorar el riesgo que asumes al no tener alguien que supervise la operación y defienda tus intereses.

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