El valor del suelo destinado a vivienda determina el precio final de la vivienda en venta, pero también el precio al que se prevé vender la vivienda influye en el valor del suelo. Este es un aspecto que es importante conocer y que genera confusión; por eso, te explicamos cómo se determina el valor del suelo para vivienda y qué factores influyen en su evolución.
En primer lugar, es importante entender que el suelo se califica para un uso determinado ya en los planes municipales, por lo que aquello que se puede o no construir en una parcela en cuestión ya está definido. También se establecen en estos planes municipales aspectos como la edificabilidad neta y la ocupación máxima del terreno en cuestión.
¿Cómo se determina realmente el valor del suelo de las viviendas? Para ello se tiene en cuenta:
- El coste de construcción de los inmuebles, que es asumido por la promotora, y los gastos que se generan de la misma, como los salarios del personal, los seguros o los costes de las escrituras y el registro de la construcción, entre otros gastos.
- El beneficio que espera obtener la promotora con la venta de pisos o casas.
- La promotora lleva a cabo un estudio de mercado, que es uno de los factores más determinantes para el precio del suelo e influirá directamente en el precio final de la vivienda.
Mediante este estudio, la promotora conocerá datos tan importantes como cuánto está dispuesto a pagar el comprador medio de la zona, la demanda, el ritmo de venta que predomina en la zona o el precio medio de las viviendas en venta en esa área determinada. Actualmente hay mucha más información disponible y las promotoras pueden realizar estudios mucho más precisos sobre las tendencias del mercado inmobiliario.
De esta forma, para calcular el valor del suelo para vivienda se parte del valor al que se pretende vender la propiedad. A este valor se le restan los costes de construcción y esos gastos a los que aludíamos anteriormente y el margen de beneficio que pretende obtener el promotor con la venta de esa casa. Lo que resulta de esta operación es el valor del suelo.
Factores que determinan la evolución del valor del suelo de la vivienda
Por regla general, cuanto más alto es el valor del suelo, más alto será el valor de vivienda y viceversa. Ambos elementos se condicionan el uno al otro.
La evolución del precio del suelo es un elemento importante que condiciona en gran medida el mercado inmobiliario. Algunos factores que influyen son los siguientes:
- El precio final de venta de la vivienda.
- La evolución y expectativa de crecimiento de la demanda de vivienda.
- Las distintas normativas que regulan la edificabilidad del suelo.
- La abundancia o escasez de suelo para vivienda.
Así, el mercado inmobiliario no solo se ve condicionado por el precio final al que se vende una vivienda, sino que existen muchos factores que influyen en su evolución y sus subidas y bajadas.
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