En tiempos de crisis económica, facilitar el acceso a la vivienda al potencial comprador es una medida muy importante para evitar una caída del sector inmobiliario. Es probable que ya se conozca una de estas medidas como el alquiler con opción de compra. Sin embargo, hay otro sistema que no es tan ampliamente conocido, como es la compraventa con pago aplazado del precio de la vivienda. 

¿Qué es la compraventa de vivienda con pago aplazado?

En la operación de compraventa de una vivienda, la parte vendedora está obligada a entregarla y la parte compradora a abonar un precio por la misma. Como ya sabemos, es muy común que la persona que se dispone a efectuar la compra no tenga a su disposición todo el dinero en ese mismo momento, siendo la opción más común solicitar una hipoteca al banco. 

Sin embargo, es posible que la financiación bancaria se haga cuesta arriba o simplemente se quiera prescindir de ella. En este supuesto, ambas partes podrán llegar a un acuerdo de venta con pago aplazado del precio. Como su nombre indica, este sistema permite al comprador abonar el importe en una serie de plazos acordados con el vendedor. 

¿Entrega previa de la vivienda? 

Este tipo de compraventa puede llevar acordada consigo la entrega de la casa al comprador, o no, pudiendo acceder al inmueble solo cuando se completen todos los pagos. Para dejar el acuerdo bajo escrito, es común que la compraventa con pago aplazado se formalice a través de un documento privado, a la vez que presentar una escritura pública de compraventa para cuando se termine de abonar todo el importe. 

No obstante, la fórmula anterior dona pocas garantías al comprador. Esto se debe a que en el periodo en el que todavía no se entregado todo el pago del inmueble, esa vivienda puede ser transmitida a un tercero o incluso ser embargada en el caso de que deban saldarse deudas del vendedor. Para evitar que la operación salga mal para el comprador, recomendamos llevar a cabo los acuerdos ante notario y que la casa sea inscrita en el registro de la propiedad a nombre del futuro dueño. 

Garantías en el caso de que sea el comprador el que incumpla el acuerdo 

Para salvaguardar también los derechos del vendedor es común la inclusión de una condición resolutoria expresa en el contrato a firmar. Esta condición resolutoria otorga el derecho al vendedor de exigir al comprador el cumplimiento de los pagos o bien la resolución contractual en el caso de que se incumplan, bien por tiempo, cantidad o ambos. Si finalmente se opta por la rescisión del contrato, el comprador estaría obligado a retornas la vivienda en todos los casos. 

Otra opción posible, aunque bastante menos común, es la firma de un pacto con reserva de dominio. Este acuerdo hace referencia a que el vendedor ostente la propiedad de la casa en su totalidad, incluso aunque ya se encuentre a disposición del comprador, hasta el momento en el que se efectúe el pago íntegro de la vivienda. También puede ser una garantía la presentación de una persona solvente a modo de aval para que participe en el contrato como fiador solidario y figura a la que el vendedor puede reclamar los importes impagos. 

¿Cómo tributa esta operación? 

Esta compraventa de un inmueble con pago aplazado realizada por un particular no está exenta de tributos a la Administración Pública. Hay tres impuestos principales a los que está sujeta. Por la parte del vendedor, este deberá tributar por el beneficio recibido en el IRPF, además de en el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU). En el caso del comprador, simplemente se hará cargo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). 

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