Que un inmueble se encuentre gravado con una hipoteca, no impide que este pueda ser vendido, pero quien lo compre debe tener clara las implicaciones que ello conlleva. Esta posibilidad puede ser llamativa para personas que dispongan de poco dinero inmediato disponible, ya que el precio de estos pisos suele ser mucho más económico que los que se pueden ojear entre la oferta convencional.
Para ello, hay que conocer las diferentes opciones a tener en cuenta para comprar una casa con hipoteca, pudiendo subrogar la hipoteca del vendedor anterior, negociar una nueva hipoteca con la propia entidad que vende la casa o con otro banco.
Índice
Recabar todos los datos del inmueble en venta
Aunque parezca una obviedad, este paso es tan importante que se debe recalcar. Antes de decantarnos por comprar una casa con hipoteca, es imprescindible pedirle al vendedor una copia de la escritura para, así, asegurarnos de que, efectivamente, el propietario de la vivienda es quien dice serlo.
Tras la escritura, lo siguiente sería solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple que verifique finalmente que la propiedad está a nombre del vendedor. Se puede aprovechar esta petición para pedir además información relacionada con posibles embargos existentes en la casa, deudas de las que se podría no tener constancia u otro tipo de cargas.
Seleccionar una manera de proceder con la hipoteca pendiente
Si existen cargas en el piso que se va a comprar, como una hipoteca, hay tres opciones para proceder:
- Pedir a la persona a cuyo nombre está el piso que se haga responsable de ellas.
- Subrogar la hipoteca del inmueble, que es una opción para cambiar la titularidad de las deudas, sustituyendo así en ese puesto al propietario.
- Crear una nueva hipoteca. El vendedor deberá cancelar la suya y el comprador deberá asumir los gastos derivados de la constitución de una nueva hipoteca.
Como paso final, es conveniente solicitar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para tener la certeza de que esté al corriente, así como el justificante de que está al día con la comunidad y/o las derramas.
Conocer los gastos de los que hacerse cargo
Una vez se tenga la seguridad de que el inmueble no arrastra ninguna carga extraordinaria, el paso a tomar seguidamente es empezar los trámites para comprarlo. Es imprescindible tener en cuenta que los gastos derivados de la gestión de compraventa corren a cargo del comprador, con la excepción del impuesto de plusvalía, que es responsabilidad del vendedor.
Cuando se adquiere un inmueble hipotecado, siempre se debe abonar un impuesto que tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe del tributo ronda entre el 6% y el 7% del precio total, dependiendo de la comunidad autónoma, así como otros aspectos relacionados con la situación del comprador como puede ser la edad, los ingresos, etc.
Acudir al notario para firmar la compraventa
Lo siguiente tras conocer los pagos y se acuerden las responsabilidades económicas, es ir al notario con la escritura del inmueble para que ambas partes se encuentren y cierren los acuerdos relacionados con la operación.
El notario fijará una fecha para la firma de ambas partes y cuando se lleve a cabo, se habrá cambiado la propiedad del inmueble, así como los pagos de la vivienda que se hayan acordado, en este caso probablemente sea la hipoteca.
Renegociar las condiciones hipotecarias con la entidad
En el momento de comprar una casa con hipoteca, sigue abierta la opción de volver a negociar con el banco las condiciones del pago. Esto, como se especifica anteriormente, se deberá escoger una subrogación hipotecaria. A parte de esto, también se deberá incluir algo llamado novación, que permitirá cambiar las condiciones hipotecarias pactadas anteriormente.
Como muchas de las gestiones, estas operaciones requieren de un desembolso extra de dinero que no podemos obviar. Sin embargo, calcular estos gastos puede ser complicado, ya que varían en cada caso particular. En el caso de que se considere que las condiciones impuestas por la entidad financiera sean desfavorables, es recomendable poner en una balanza si vale la pena realizar estos trámites o renegociar unas condiciones más justas.
En definitiva, la compra de una vivienda con una carga hipotecaria pendiente, puede ser una operación interesante que no debería alejarnos de una casa. No obstante, las gestiones para ello son más exigentes que en el caso de un inmueble libre de cargas, por lo que hay que sopesar previamente si vale la pena, y si así fuera, proceder con la máxima diligencia para asegurar un buen acuerdo hipotecario.
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