¿Eres propietario de un inmueble y has decidido venderlo? Si como contribuyente has tomado esta decisión, debes saber que siempre debes incluir esta operación en la declaración de la Renta. El motivo de ello es porque está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que se obtiene.  

De forma muy simplificada, podemos decir que las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble son la diferencia entre el valor obtenido por la venta de una casa y el importe por el que lo compraste. 

La situación más conocida en relación con las ganancias patrimoniales es la que se produce con la venta de una vivienda. Por ello, en este artículo te explicaremos qué es, cómo se calcula y cómo tributar por la ganancia patrimonial. Si todavía tienes dudas en relación a este tema, ¡sigue leyendo y aclara este concepto! 

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La ganancia patrimonial es el cambio en el patrimonio debido a la compra o la venta de una vivienda. Para calcularla, hay que tener en cuenta dos factores: el precio al que se compró la casa en unos inicios y el importe de la venta.  

Conociendo esto, debes saber que a partir de aquí hay que tener en cuenta dos situaciones diferentes en función de la fecha en la que se produjo la ganancia patrimonial. 

Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

Según la Agencia Tributaria Española, “se calculará la ganancia por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición”. Además, será necesario diferenciar la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2005, a la que se la aplicarán los correspondientes porcentajes de reducción. Por lo tanto, debes diferenciar entre: 

  • El valor de adquisición: estaría formado por el valor de adquisición o herencia. A esto se les añadirán los gastos e impuestos derivados de la operación, quedando excluidos los intereses.  A este valor se le aplicará un coeficiente de actualización, regulado de forma anual en los Presupuestos Generales del Estado.  
  • El valor de transmisión: estaría formado por el valor de la venta del inmueble menos los gastos e impuestos derivados de la operación, siempre que hayan sido por cuenta del vendedor. 

Ganancias patrimoniales devengadas a partir del 1 de enero de 2015

Si la vivienda que has vendido la compraste después del 1 de enero de 2015 y has obtenido ganancias, tendrás que tributar en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23%, según la ganancia. Para calcular las ganancias patrimoniales:  

  • El valor de adquisición: Estará formado por el valor real por el que se adquirió el bien, al que se le sumarán los impuestos y gastos relacionados con la compra, exceptuando intereses. Si el inmueble hubiese estado alquilado, se disminuirá este valor en proporción a las amortizaciones.  
  • El valor de transmisión: Para calcularlo, habrá que restar el importe de los gastos e impuestos por cuenta del vendedor al importe real de la venta.  

En definitiva, la fórmula general que se utiliza para el cálculo de la ganancia patrimonial tras la venta de un inmueble será: 

Ganancia patrimonial= (Valor de adquisición + gastos)- (Valor de transmisión-gastos).  

¿Cómo tributar las ganancias patrimoniales? 

Si una persona vende un piso o una casa, debes saber que el dinero que recibe el vendedor en todo momento forma parte de las denominadas ganancias y pérdidas patrimoniales. Por este motivo, la cuantía obtenida debe tributar en el IRPF.  

Sin embargo, este tributo es de tipo progresivo, por lo que el porcentaje que se aplicará dependerá de las ganancias que se obtengan. La escala de aplicación de tipos porcentuales para las ganancias patrimoniales es: 

  • Hasta 6000 euros se abonará un tipo fijo del 19%. 
  • Desde 6000 euros hasta 50.000 el tipo será del 21%. 
  • Desde 50.000 euros hasta 200.000 euros el porcentaje aplicable es el 23%.  
  • Desde 200.000 euros se añade un porcentaje que será del 26%.  

Los porcentajes van aumentando conforme el precio de la ganancia se incrementa. 

Ganancias patrimoniales exentas del IRPF  

Según la Agencia Tributaria española están exentas del IRPF las siguientes ganancias patrimoniales: 

  1. Donaciones de bienes con derecho a deducción en la cuota. 
  2. Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
  3. Entrega de bienes del Patrimonio Histórico en pago del IRPF. 
  4. Dación en pago de la vivienda habitual. 
  5. Ganancias patrimoniales procedentes de la transmisión de determinados inmuebles. 
  6. Exención para acciones o participaciones de entidades de nueva o reciente creación adquiridas antes del 29 de septiembre de 2013. 
  7. Rentas obtenidas por el deudor en procedimientos concursales. 
  8. Ayudas para compensar los costes en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital. 
  9. Ganancias exentas por reinversión. De hecho, en la reinversión de vivienda habitual, si la vendes para comprar otra no pagarás IRPF si realizas la compra antes de 2 años. 

En definitiva, la ganancia patrimonial es aquella alteración en el patrimonio del contribuyente que produce beneficios para él. Por regla general, para calcularla se procede a analizar la diferencia entre el precio de la adquisición y el de transmisión.  

Además, toda persona que vende una vivienda tiene la obligación de tributar principalmente en el IRPF y la plusvalía municipal. Si todavía te ha quedado alguna duda, contáctanos y estaremos encantados de resolverte todas las cuestiones sin ningún tipo de compromiso. 

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