Cuando un propietario se plantea reformar una vivienda antes de venderla, suele pensar primero en aquello que el comprador puede ver: pintura, cocina, baños, suelos o decoración.
Sin embargo, hay características menos visibles que también pueden influir en la percepción de una vivienda. Una de ellas es su eficiencia energética.
Ventanas, aislamiento, calefacción, climatización o consumo energético afectan al confort de una casa y a los gastos que tendrá que asumir quien viva en ella. Además, el certificado energético proporciona al comprador información sobre el comportamiento energético del inmueble.
La pregunta para un propietario que quiere vender es evidente:
¿Merece la pena invertir en mejorar la eficiencia energética de una vivienda justo antes de ponerla a la venta?
La respuesta depende de cada inmueble.
Una mejora energética puede hacer una propiedad más atractiva y eliminar algunas objeciones de los compradores. Pero, como ocurre con cualquier reforma previa a una venta, no deberíamos invertir sin analizar primero si podremos recuperar razonablemente ese dinero en la operación.
La eficiencia energética también forma parte de la vivienda que compra el comprador
Cuando una persona compara dos viviendas similares no observa únicamente sus metros cuadrados.
Valora la ubicación, distribución, estado, orientación, altura, luminosidad, terraza, garaje, ascensor y muchos otros factores.
Pero también puede preguntarse cuánto costará mantener esa vivienda.
Una casa con cerramientos deficientes, problemas de aislamiento o un sistema de climatización muy antiguo puede implicar mayor consumo y menor confort.
Esto cobra especial importancia cuando el comprador compara inmuebles aparentemente similares.
Si uno ofrece mejores condiciones de aislamiento, climatización y consumo, puede resultar más atractivo.
Eso no significa que una mejor calificación energética determine por sí sola el precio de venta. El valor de una vivienda depende de muchas variables.
Pero sí puede convertirse en un elemento más dentro de la decisión.
¿Es obligatorio tener certificado energético para vender una vivienda?
Con carácter general, el certificado de eficiencia energética forma parte de la documentación necesaria en las operaciones de venta de viviendas, con las excepciones previstas por la normativa.
Además, la calificación energética debe tenerse en cuenta desde la fase de comercialización cuando resulte exigible.
Por eso no conviene esperar a tener un comprador para empezar a preocuparse por este documento.
Prepararlo con antelación permite conocer la situación energética de la propiedad y evitar que se convierta en un trámite pendiente cuando la operación ya está avanzada.
El certificado, además, no se limita a asignar una letra. Puede incluir información y recomendaciones relacionadas con posibles mejoras del comportamiento energético del inmueble.
¿Una mejor eficiencia energética aumenta el valor de una vivienda?
Aquí conviene evitar afirmaciones demasiado rotundas.
Mejorar la eficiencia energética puede aumentar el atractivo de una propiedad, pero no existe una equivalencia automática entre inversión y aumento del precio.
Si invertimos una determinada cantidad en sustituir ventanas, por ejemplo, no podemos asumir que podremos añadir exactamente esa cantidad —y mucho menos una superior— al precio de venta.
Hay que analizar el mercado.
En determinadas viviendas, una mala eficiencia energética puede ser una desventaja clara. En otras, el comprador puede valorar más la ubicación, el espacio disponible o la necesidad de realizar una reforma integral.
También influye el precio de la propiedad.
Por eso, antes de hacer obras únicamente con el objetivo de vender por más dinero, conviene conocer cuánto vale la vivienda actualmente y qué posición ocupa frente a otras propiedades comparables.
1. Ventanas y cerramientos
Las ventanas son probablemente uno de los elementos en los que primero pensamos al hablar de eficiencia energética.
Unos cerramientos adecuados pueden ayudar a mejorar el aislamiento térmico y acústico.
En una vivienda con ventanas muy antiguas, deterioradas o con un aislamiento claramente deficiente, su sustitución puede representar una mejora importante en términos de confort.
Pero cambiar todas las ventanas supone también una inversión considerable.
¿Debemos hacerlo siempre antes de vender?
No.
Hay que valorar su estado, las características de la vivienda, la ubicación, el ruido exterior y el tipo de comprador.
Si la vivienda necesita una reforma integral, por ejemplo, puede resultar más razonable que sea el futuro propietario quien decida qué cerramientos instalar dentro de su proyecto.
En cambio, si la casa se comercializa como preparada para entrar a vivir y las ventanas son uno de sus principales puntos débiles, la decisión puede ser diferente.
2. Aislamiento térmico
El aislamiento influye directamente en el comportamiento energético de una vivienda.
Pero intervenir sobre él puede implicar actuaciones muy distintas dependiendo del edificio y de dónde se encuentre el problema.
Fachadas, cubiertas, paredes, suelos o determinados elementos constructivos pueden influir en las pérdidas energéticas.
Algunas actuaciones, además, pueden afectar a elementos comunes del edificio y no depender exclusivamente del propietario de una vivienda.
Por eso, mejorar el aislamiento antes de vender requiere un análisis técnico, especialmente cuando hablamos de intervenciones importantes.
No es comparable reparar un problema concreto con acometer una actuación integral únicamente para intentar mejorar el precio de venta.
3. Calefacción y climatización
La antigüedad y el estado de los sistemas de calefacción y climatización también pueden condicionar la percepción del comprador.
Un sistema muy antiguo puede hacer pensar en consumos elevados, mantenimiento o una inversión próxima para sustituirlo.
Pero nuevamente debemos distinguir entre reparar y renovar.
Si un equipo no funciona correctamente, solucionarlo antes de vender puede evitar una objeción evidente.
Sustituir un sistema funcional por otro más eficiente exclusivamente para incrementar el precio requiere hacer números.
No toda mejora técnicamente recomendable tiene necesariamente un retorno inmobiliario suficiente cuando el objetivo inmediato es vender.
4. Agua caliente sanitaria
Los sistemas utilizados para producir agua caliente también forman parte del consumo energético de la vivienda.
Su antigüedad, eficiencia y mantenimiento pueden resultar relevantes para el futuro propietario.
Si existen equipos deteriorados o próximos al final de su vida útil, conviene valorar qué efecto pueden tener sobre la comercialización.
Como en los casos anteriores, la decisión dependerá de si estamos preparando una vivienda para entrar a vivir o comercializando una propiedad cuyo comprador probablemente acometerá una reforma.
5. Iluminación eficiente
No todas las mejoras energéticas requieren grandes obras.
Revisar la iluminación puede ser una intervención mucho más sencilla.
Además del consumo, una iluminación adecuada influye directamente en cómo se perciben las estancias.
Una vivienda con zonas oscuras o bombillas inadecuadas puede resultar menos atractiva durante las visitas.
Aprovechar la luz natural y utilizar una iluminación artificial adecuada ayuda tanto a la eficiencia como a la presentación comercial de la vivienda.
Aquí la inversión suele ser mucho más contenida que en otras actuaciones.
6. Electrodomésticos: cuidado con renovar por renovar
Si la vivienda se vende con determinados electrodomésticos, su antigüedad y eficiencia pueden formar parte del conjunto que valore el comprador.
Sin embargo, comprar electrodomésticos nuevos únicamente para vender no siempre tiene sentido.
Hay que tener en cuenta si van incluidos en la operación, su estado actual y el perfil de comprador.
En una vivienda que va a necesitar una reforma completa, probablemente aportará poco instalar electrodomésticos que el nuevo propietario quizá quiera sustituir.
Otra vez aparece la misma regla: no invertir por inercia.
¿Qué mejoras energéticas suelen tener más sentido antes de vender?
Más que buscar una lista universal, resulta útil distinguir entre tres tipos de situaciones.
La primera es reparar problemas existentes.
Si una ventana no cierra correctamente, un equipo de climatización falla o existe un desperfecto evidente, solucionarlo puede evitar que el comprador perciba la vivienda como descuidada.
La segunda consiste en realizar mejoras de inversión contenida que contribuyan al confort y a la presentación.
Y la tercera son las grandes actuaciones: sustitución completa de ventanas, sistemas de climatización, aislamiento o intervenciones constructivas.
En este último grupo es donde debemos analizar con mayor cuidado el retorno.
Cuanto mayor sea la inversión, más importante resulta conocer previamente el valor de la vivienda y el incremento de precio que el mercado podría asumir.
Reforma energética y reforma estética no tienen el mismo efecto
Una reforma estética produce un resultado inmediatamente visible.
Una cocina nueva se ve. Un baño reformado se ve. Un suelo nuevo se ve.
Una mejora energética puede ser menos evidente durante los primeros minutos de una visita.
Por eso, cuando existe, también hay que saber comunicarla.
Si la vivienda cuenta con buenos cerramientos, un sistema eficiente de climatización o mejoras de aislamiento, esa información puede incorporarse correctamente a la comercialización.
No se trata de convertir el anuncio en una ficha técnica, sino de explicar características que aportan confort y pueden reducir determinados consumos.
¿Y si la vivienda tiene una mala calificación energética?
Una calificación baja no significa automáticamente que una vivienda no pueda venderse.
Tampoco significa necesariamente que debamos realizar una reforma importante antes de ponerla en el mercado.
Hay viviendas antiguas, propiedades destinadas a reforma y edificios con características constructivas que condicionan su comportamiento energético.
Lo importante es conocer la situación.
A partir de ahí podemos valorar si existen actuaciones razonables que merezca la pena acometer o si es preferible comercializar la vivienda en su estado actual y permitir que sea el comprador quien realice las mejoras.
Intentar transformar completamente una vivienda únicamente para mejorar su calificación antes de vender puede no ser económicamente rentable.
Antes de mejorar la eficiencia energética, analiza el retorno
Este es el mismo criterio que recomendamos aplicar a cualquier reforma para aumentar el valor de una vivienda.
Antes de invertir deberíamos conocer:
- el valor aproximado de la vivienda en su estado actual;
- qué problemas energéticos presenta;
- cuánto cuesta solucionarlos;
- cómo se compara con otras viviendas de la zona;
- qué perfil de comprador puede estar interesado;
- y cuánto podría cambiar razonablemente su posicionamiento después de la actuación.
La decisión no debería basarse únicamente en que una mejora sea técnicamente buena.
Debe tener sentido dentro de la operación inmobiliaria.
Eficiencia energética y preparación de la vivienda para vender
Mejorar energéticamente una vivienda es solo una parte de su preparación.
Antes de ponerla en el mercado también conviene revisar desperfectos, limpieza, orden, iluminación, presentación, fotografías y documentación.
No todas las casas necesitan las mismas actuaciones.
Por eso hemos preparado una guía completa sobre cómo preparar una vivienda para venderla.
En algunos casos, después de analizar todo el inmueble, puede resultar mucho más rentable solucionar varios pequeños problemas que acometer una gran reforma energética.
Preguntas frecuentes sobre eficiencia energética y venta de vivienda
¿Necesito certificado energético para vender mi vivienda?
Con carácter general, sí, cuando la normativa exige la certificación para esa vivienda. Existen determinadas excepciones, por lo que conviene comprobar el caso concreto. Es recomendable gestionar este documento antes de tener cerrada la operación.
¿Una mejor calificación energética permite vender una casa más cara?
Puede contribuir a hacerla más atractiva frente a otras propiedades, pero no determina por sí sola su precio. Ubicación, superficie, estado, distribución, demanda y otras características siguen teniendo un peso fundamental.
¿Merece la pena cambiar las ventanas antes de vender?
Dependerá de su estado y del coste de la intervención. Si están muy deterioradas o representan una desventaja clara puede merecer la pena estudiarlo. Si funcionan correctamente o la vivienda necesita una reforma integral, la inversión puede no recuperarse.
¿Tengo que reformar una vivienda con mala eficiencia energética antes de venderla?
No necesariamente. Una calificación baja no obliga por sí misma a realizar una reforma antes de vender. Conviene analizar qué mejoras son posibles, cuánto cuestan y si tienen sentido económicamente en esa operación.
¿Qué mejoras energéticas puedo hacer sin una gran reforma?
Dependerá de la vivienda, pero algunas actuaciones sobre iluminación, mantenimiento, pequeños problemas en cerramientos o sistemas existentes pueden requerir una inversión menor. Las intervenciones sobre aislamiento, ventanas o climatización deben estudiarse individualmente.
¿Merece la pena mejorar tu vivienda antes de venderla?
La respuesta no debería darse sin conocer primero la propiedad.
Dos viviendas situadas incluso en el mismo edificio pueden necesitar estrategias diferentes.
Una puede beneficiarse claramente de determinadas mejoras antes de salir al mercado. En otra puede ser preferible ajustar correctamente el precio y permitir que el comprador realice posteriormente la reforma que desee.
En Inmoversion analizamos el inmueble, su estado y su posición frente a otras viviendas comparables antes de recomendar qué estrategia puede tener más sentido.
Si estás pensando en vender una vivienda en Madrid, puedes comenzar solicitando una valoración de tu vivienda.
Porque mejorar una casa antes de vender puede ser una buena inversión, pero solo cuando esa mejora tiene sentido para el inmueble, el comprador y el mercado.
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