Cuando se busca un préstamo hipotecario, lo más habitual es fijarse en el tipo de interés, que es lo que verdaderamente determinará el importe de las cuotas que se pagan cada mes. Sin embargo, es importante tener en cuenta que existen otro tipo de gastos que también pueden encarecer el crédito, ya sea en el momento de firmarlo o a lo largo de su plazo de reembolso. Y, entre ellos, destacan especialmente las comisiones de una hipoteca, cuyo coste puede alcanzar varios cientos o hasta miles de euros.
Por tanto, además de gastos como la tasación y la notaría, las comisiones que establece la entidad bancaria pueden encarecer la hipoteca por encima de tus expectativas. Hoy, en Inmoversion, te detallamos cuáles son los principales cargos que el banco puede cobrarte por determinadas gestiones asociadas al préstamo hipotecario. ¡Sigue leyendo!
Índice
¿Cuáles son las comisiones de una hipoteca?
Como ya hemos mencionado anteriormente, un préstamo hipotecario lleva asociadas comisiones de diferentes tipos que varían en función de la entidad bancaria y del tipo de hipoteca que se contrate. Las comisiones más habituales son:
Comisión de apertura
La comisión de apertura es, probablemente, la más conocida. Es la única comisión que debe afrontar un cliente al formalizar un préstamo hipotecario con el banco. Se trata de un cargo que el banco cobra por las gestiones que debe llevar a cabo para poner la hipoteca a disposición del cliente. En esta comisión de apertura se incluyen: los gastos por estudio y gestión (derivados del análisis de solvencia económica que hace el banco de la persona que solicita la hipoteca) y los de formalización.
Su coste puede variar en función de la política de riesgo de cada entidad, pero suele ser de entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe del crédito (a pagar cuando se firma la escritura).
Comisión de estudio y gestión
Es la comisión que cobraba el banco por realizar los análisis necesarios para verificar la viabilidad de la operación, en función de la solvencia de quien solicita la hipoteca. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria ha determinado que ya no recaiga sobre el cliente, dejando la comisión de apertura como la única comisión inicial que pueden cobrar los bancos.
Comisión por gastos de formalización
Antes se cobraba de forma independiente, como un porcentaje por la formalización del préstamo a pagar en el momento de la concesión. Con la actual ley hipotecaria, estos gastos deben integrarse en una única comisión de apertura.
Comisión de amortización anticipada
La comisión de amortización tiene como finalidad compensar al banco, de alguna manera, por el importe que deja de ganar en concepto de intereses. Es la comisión más habitual en todas las hipotecas. Hay ocasiones en las que el titular de la hipoteca decide amortizar el préstamo hipotecario de forma total o parcial antes de los plazos acordados. Esta operación supone un ahorro en el pago de intereses, pero conlleva el abono de esta comisión por amortización anticipada.
La comisión por amortización anticipada cambia según el tipo de hipoteca y el momento en el que se realiza la amortización. Las entidades bancarias pueden cobrar una comisión sobre el importe del capital amortizado, que dependerá de si la hipoteca es a tipo variable o a tipo fijo:
- Hipotecas variables: la comisión por amortización anticipada es diferente según el momento en que se amortice la deuda. Si el titular lleva a cabo la amortización en los tres primeros años del contrato, la comisión puede ser, como máximo, del 0,25% del capital que se reembolsa. Si se produce en los cinco primeros años, la comisión desciende al 15% del capital que se reembolsa.
- Hipoteca fija: En las hipotecas a tipo fijo, la comisión es diferente. Si la amortización se realiza en los 10 primeros años del préstamo, la comisión puede ser de hasta un 2% de lo reembolsado y si se hace una vez pasados esos 10 años, la comisión desciende hasta un 1, 5%.
Comisión por subrogación
La comisión por subrogación se aplica en aquellos casos en que el cliente modifica la hipoteca para cambiar al titular del préstamo, o bien opta por cambiar de banco. En estos supuestos, la entidad puede aplicar una comisión.
Comisión por cancelación
Además de la comisión que puede cobrar el banco en caso de cancelar un préstamo hipotecario por amortización anticipada, la cancelación de la hipoteca también conlleva otra serie de gastos para el titular. Si se cancela porque ya se ha terminado de pagar, para que la vivienda quede libre de cargas hay que proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. A pesar de que no se trata de un trámite obligatorio, es necesario, por ejemplo, si se quiere vender el inmueble. Para llevar a cabo esta operación hay que contar con la participación de un notario y se suele contratar a un gestor.
Aunque dependen del importe del préstamo, los gastos de notaría y del Registro están regulados y suelen oscilar entre los 90 y los 120 euros en el primer caso, y ascienden como mínimo hasta los 24 euros en el segundo.
En cambio, si la hipoteca se cancela por la venta del inmueble, el titular suele terminar de devolver el capital pendiente con el dinero obtenido al venderlo. Si es así, se debe solicitar al banco un certificado del saldo pendiente de pago. Una vez devuelta toda la deuda, es necesario pedir un certificado de cancelación de la hipoteca. Por lo general, el propio notario que da fe de la escritura de compraventa es quien hace lo propio con la escritura de cancelación.
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