Los honorarios, lo que más nos diferencia.

El espíritu disruptivo de una inmobiliaria online se refleja sobre todo en los honorarios que cobra.

Las inmobiliarias tradicionales cobran una comisión, es decir, un porcentaje sobre el precio de venta de la vivienda, aunque como luego veremos existen muchos matices y letra pequeña.

Las inmobiliarias online, al menos la mayoría, cobramos una tarifa fija por la venta de la vivienda de un cliente. No obstante, hemos de confirmar que también existen matices y letra pequeña.

Una tarifa fija no es una comisión

Este punto es lo que nos diferencia de las inmobiliarias tradicionales.

Según el Diccionario de la lengua española una comisión es un porcentaje que percibe un agente sobre el producto de una venta o negocio.

La tarifa fija por su parte es inamovible, definitiva, sin sorpresas.

¿Cómo informan las inmobiliarias de sus honorarios?

Inmobiliarias tradicionales

Salvo raras excepciones, las inmobiliarias tradicionales no suelen dar información sobre sus honorarios. Sería relativamente fácil informar en la página web que sus honorarios son, por ejemplo,  un 5% sobre el precio de venta.

Las tradicionales, por lo general, ocultan sus tarifas hasta el momento en el que el cliente establece un contacto comercial y muestra interés por sus servicios. Será entonces, antes de la firma del encargo de servicios, cuando el comercial le explique al futuro cliente sus condiciones y sus honorarios.

Por lo general, no suelen ser muy trasparentes, y el cliente no tiene pleno conocimiento de las condiciones hasta que no lee con detenimiento la letra pequeña del contrato (importe de la comisión, confirmar si incluye o no el IVA, importe mínimo a cobrar, etc.)

Inmobiliarias Online

La mayoría de las inmobiliarias online cobran una tarifa fija e informan en sus páginas web de la misma. Lamentablemente a partir de este punto se complica todo, pues sólo algunas hemos optado por fijar una tarifa fija para que, de forma clara y transparente, el cliente conozca cual es el coste del servicio.

También es importante confirmar si dicha tarifa se cobra siempre o solo si se vende la vivienda. Por ejemplo, en inmoversion cobramos 2.900€ IVA incluido sólo si vendemos la vivienda. No hay letra pequeña.

Sin embargo, pese a que muchas inmobiliarias en sus páginas webs, anuncios, publicidad, usan como reclamo supuestas tarifas fijas, una vez el cliente solicita información sobre el servicio surgen innumerables supuestos en los que deben añadir de forma extra determinados servicios no incluidos o bien comprueban que, dependiendo del precio de la vivienda, las tarifas suben mucho, pudiendo llegar a duplicarse o incluso más.

Una buena inmobiliaria online no debe utilizar trucos comerciales ni marketing barato con mensajes o información incompleta. Hacer uso de estas técnicas supone una falta de respeto al cliente cuando no un engaño o desinformación. Omitir cierta información que tiene impacto directo sobre el precio de la vivienda y su negociación, puede suponer un claro perjuicio para los intereses de la parte vendedora.

¿Qué debes confirmar en relación con las tarifas de una inmobiliaria online?

Confirma la tarifa fija que cobra y si incluye el IVA.

Confirma si dicha tarifa cambia en función del precio de la vivienda.

Confirma si dicha tarifa se cobra siempre o solo cuando la inmobiliaria vende la vivienda.

Confirma que no haya cargos extras por otros servicios (Fotografía,  contratos, asesoría legal, asistencia a la notaria, etc.)

Confirma si existe tarifa o comisión para el comprador. Si la respuesta es afirmativa, no estas ante una verdadera inmobiliaria online, seguramente, se tratará de una inmobiliaria tradicional que se está aprovechando de la buena reputación de las online.

Desde inmoversion queremos dejar claro que no estamos en contra de cobrar honorarios al comprador por un servicio “prestado” y “contratado”, tal y como hace, un Personal Shopper Inmobiliario.

Sí estamos en contra de una práctica muy común en muchas inmobiliarias tradicionales que consiste en cobrar honorarios fijos o comisiones al comprador, sin haber informado previamente al vendedor de esta circunstancia, e incluso no haber informado al comprador con anterioridad a la visita a la vivienda.

Nuestra recomendación para cualquier comprador es que antes de realizar una visita a una vivienda confirme la política de honorarios al comprador.

Igualmente es muy importante que el vendedor, antes de encargar la venta a una inmobiliaria (tradicional u online), confirme si cobran alguna tarifa al comprador.

Inmobiliarias HIBRIDAS

En inmoversion hemos bautizado con este nombre a aquellas inmobiliarias que aparentan ser una inmobiliaria online. Desde el punto de vista del vendedor aparentemente no hay diferencias pues los mensajes son los mismos. Suelen enfatizar que trabajan SIN COMISIONES, pero “omiten” informar al vendedor que, por ejemplo, cobran al comprador una tarifa fija de  6.000€ + IVA o una comisión del 3% más IVA.

En esta materia siempre ha existido un gran vacío legal, y muchas inmobiliarias tradicionales cobran una comisión al vendedor y al comprador.

El problema radica en que el consumidor no tiene conocimiento previo de esta circunstancia. Se omite informar al vendedor sobre este aspecto, pues supuestamente no le afecta, pero nosotros creemos que sí, y mucho.

Es además una práctica generalizada el no informar al comprador de las condiciones de la futura operación, en concreto de que a él también se le va a cobrar por el servicio.

Esta operativa es la que utilizan las inmobiliarias híbridas: de cara al vendedor son online y cobran una tarifa fija, por ejemplo 1.500€ (que es un importe muy atractivo comparado con un 5% de comisión). En su página web, sus mensajes publicitarios, folletos, buscadores, internet, redes sociales, solo lanzan mensajes dirigidos al vendedor al que informan que trabajan SIN COMISIONES.

El problema es que muchas de estas inmobiliarias “omiten” informar a la parte vendedora que también cobran una comisión al comprador, y eso indudablemente es un dato que todo vendedor debería conocer.

Vamos a poner un ejemplo de la operativa de una inmobiliaria híbrida:

PABLO quiere vender su vivienda por 300.000€, y tiene claro que quiere trabajar con una inmobiliaria online porque hacen lo mismo y cobran menos. Busca por internet y entre todas las opciones decide contactar con una inmobiliaria que es muy barata y hace todo igual que una inmobiliaria tradicional, lo que no sabe es que esa inmobiliaria cobra un 3% al comprador, y claro, ese dato no ha sido facilitado por el comercial.

Nuestro vendedor está convencido y firma una exclusiva de tres meses, al principio la inmobiliaria da por bueno el precio de venta, pero enseguida comienzan las llamadas de los comerciales, recomendado una bajada drástica del precio de la vivienda.

PABLO no entiende qué está pasando. Cuando habló con el comercial, éste le dijo que su piso por 300.000€ se vendería en pocos días, y sin embargo han pasado quince días, la inmobiliaria no le ha llevado ninguna visita y le piden que baje el precio al menos a 270.000€.

El problema es que PABLO no ha sido bien informado, y realmente su vivienda tiene un precio de mercado de 280.000€. ¿Por qué entonces la inmobiliaria le pide bajar a 270.000€?

El 3% de comisión, que la inmobiliaria cobra al comprador, de 270.000€ es 8.100€. Si añadimos el IVA a dicho importe la factura al comprador asciende a 9.801€, casi 10.000€ que deberá pagar el futuro comprador a la inmobiliaria. Si nos fijamos 270.000€ + 9.801€ se acerca al precio real de mercado de la vivienda de PABLO, así que PABLO perderá ese dinero.

¿Cómo evitar trabajar con una inmobiliaria híbrida?

1º Asegúrate que no exista tarifa o comisión para el comprador.

2º Exige que dicha circunstancia conste en el contrato.

3º Confirma con el futuro comprador dicho extremo.

Resumiendo:

La mayoría de las inmobiliarias online no cobran comisiones ni al vendedor ni al comprador.

Existen algunas inmobiliarias que mezclan el modelo tradicional y el modelo online. Cobran una tarifa fija al VENDEDOR, por lo general mínima, pero también cobran al comprador.

Ten siempre presente que, si el comprador debe soportar honorarios de la inmobiliaria, estos se deducen de la oferta económica que pasará para comprar tu vivienda. Así que será dinero que dejas de ganar. Blanco y en botella.

Tanto vendedores, como compradores e inmobiliarias debemos ser conscientes de estas malas prácticas, y solo hay una manera de poder evitarlas, exigir más INFORMACIÓN y TRANSPARENCIA.

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