Si has vendido recientemente una vivienda, quizás no sepas con exactitud cuántos impuestos hay que pagar en el IRPF por vender tu casa. Y es que, el IRPF que hay que aplicar en la venta de un inmueble dependerá siempre del beneficio obtenido.  

Para calcular el incremento patrimonial de la venta de una vivienda hay varios factores a tener en cuenta. La situación, la edad o la cantidad obtenida son algunos de ellos. En función de esto, hay que aplicar un tipo de retención del IRPF. Si a día de hoy estás un poco perdido y todavía no sabes cómo calcularlo, en Inmoversion, te contamos cómo hacerlo y los pasos a seguir.  

Pasos fundamentales para calcular el incremento patrimonial de la venta de una vivienda 

Calcular el valor de transmisión de tu vivienda  

Todos sabemos que la venta de una vivienda conlleva el pago de unos impuestos obligatorios y el IRPF es uno de ellos. Ahora bien, ¿cómo hacer el cálculo de la ganancia patrimonial que debes declarar a Hacienda?  

Para hacer el cálculo de ello hay que tener siempre en cuenta el valor de transmisión de la vivienda. Esto es el precio de venta del piso al que le restamos los gastos a los que tuvimos que hacer frente para vender la casa (por ejemplo, la plusvalía municipal, honorarios de la agencia inmobiliaria, notaría, impuestos que hay que pagar por la operación, etc). Hecho esto, ya tenemos nuestro primer valor base. 

Calcular el valor de adquisición  

El segundo elemento a tener en cuenta para calcular el incremento patrimonial de la venta de una vivienda es el valor de adquisición. Este es el precio al que una vez compramos nuestro piso. Sin embargo, el precio de adquisición de una casa para Hacienda se calcula sumando o restando conceptos según sea el caso:  

Le podemos sumar:  

  • Costes de reformas o reparaciones sustanciales: siempre orientadas a ampliar o mejorar el espacio en cuestión.  
  • Gastos inherentes a la compraventa: comisiones de inmobiliaria, el pago de los impuestos de la compra… 

A esta cantidad habrá que restarle las amortizaciones fiscalmente deducibles, que es el dinero del alquiler de la casa en caso de haberla arrendado. 

*En el caso de una vivienda heredada, el precio de compra inicial será el valor de la vivienda que figure en la herencia. Con las donaciones ocurre exactamente lo mismo.  

Aplicar las reducciones que procedan y calcular la ganancia patrimonial  

La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Si el resultado es positivo significa que hemos ganado dinero con la venta de la casa y que tenemos pagar tributo 

Ahora bien, ¿este es el importe definitivo que tenemos que desembolsar? La respuesta es no. A este valor le debemos aplicar el tipo impositivo vigente según el tramo de nuestra ganancia. 

Estos son los cuatro tramos del ahorro: 

  • Ganancias hasta 6.000 euros pararemos 19% 
  • Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros pagaremos el 21% 
  • Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros pagaremos el 23%  
  • Ganancias de más de 200.000,01 euros pagaremos el 26%.  

Estos tramos se aplican de forma progresiva. 

Si el resultado de la compra es negativo, no habrá que pagar impuestos por la venta de la casa, pero sí que se podrá aprovechar esas pérdidas para pagar menos impuestos en la renta.  

En concreto, podrás restar ese dinero a lo que hayas ganado con otras inversiones durante ese año y los cuatro siguientes.  

¿Cuándo no hay que pagar el IRPF de la venta de un piso?  

Podemos estar libres de pagar el IRPF por la venta de nuestra vivienda si tuvimos una pérdida patrimonial o si nos encontramos en los siguientes supuestos:  

  • Exención por reinversión en vivienda habitual en la compra de una nueva residencia.  
  • Exención IRPF por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años.  
  • Ser mayor de 65 años, vender una segunda residencia y construir con ese dinero una renta vitalicia.  
  • Dar el piso en dación de pago para satisfacer una deuda hipotecaria.  

Si todavía te ha quedado alguna duda o cuestión sin resolver sobre este tema o algún otro relacionado con el sector, contáctanos. Te ayudaremos en todo lo que necesites.  

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